2021 年第一季度武汉市房地产市场分析报告

摘要

第一季度武汉市场可以用“全面复苏、局部火热”来形容。土地市场成交18 宗地,土地总价款177.10 亿元,同比增加17.17%;新建商品住宅成交44877 套,同比增加284.25%;商办市场销售量全面超越 2019 年同 期,租赁市场回暖升温;存量住房成交22820套,是2019年同期的1.49 倍。


一、土地市场


第一季度,武汉土地市场总体上一如往年的平淡, 成交宗数与历史同期持平,土地溢价情况较少。


供应方面。受土地供应计划和春节等因素的影响,第一季度往往是土拍的淡季。全市拟在第一季度截止挂牌的各类用地共计 22 宗,其中住商混合用地 7 宗,住宅混合用地 4 宗,纯商服用地 2 宗,商服混合用地 1 宗,工业用地 4 宗。最终成交 18 宗,延期 1 宗,另外 3 宗一直未发布成交公告,可能流拍或终止。


成交方面。全市共计成交各类用地 18 宗,同比增 加 4 宗,成交土地总面积 129.01 万平方米,同比减少 14.90%;土地总价款 177.10 亿元,同比增加 17.17%


图表 12019 年以来各季度土地成交情况

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土地价格方面,第一季度全市平均楼面地价为 5745 /平方米,大多数地块均以底价成交,整体溢 价率为 4.91%。溢价地块 3 宗,一宗为位于蔡甸区蔡甸街的纯住宅用地,溢价率 67%,由正荣地产竞得,这也是在同区域由该企业第二次高溢价拿地;另外两宗位于沌口和江岸区铭新街,溢价率均为 26%


用途结构方面,第一季度成交的地块主要以住商混合用途为主。住宅类用地(纯住宅、住宅混合)5 宗,商服类用地(纯商服、商服混合)3 宗,住商混合用地 4 宗,其他类用地(工业等)3 宗。


图表 2:第一季度各用途土地成交情况

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区域结构方面,主城区和新城区的土地成交宗数 相当,其中主城区成交 8 宗,开发区 2 宗,新城区 8 宗。主城区有 4 宗涉宅地均位于江岸区沿江区域,另 有住宅和住商各 1 宗地位于汉阳四新,江汉区有 1 宗 位于马场路的住宅地块,青山区有 1 宗位于化工区的 工业用地。开发区的两宗地位于沌口的后官湖和军山。新城区的地块主要以成片开发地区为主,包括蔡甸的 蔡甸街和大集各 1 宗,东西湖的吴家山 2 宗,新洲的 阳逻 2 宗,黄陂的前川 1 宗,江夏的大桥新区 1 宗。


图表 3:第一季度各行政区土地成交情况

拿地房企方面,18 宗地的竞得者中,有 10 家为 全国性品牌房企,3 家国资企业,3 家本地民企,其中 本地民企有两家为联合拿地。斩获两宗地块的有新希 望和上坤两家房企,新希望的两宗地均位于二七滨江, 总建面约 39.22 万平方米,成交价 52.26 亿元,将落地 新希望集团华中区域总部。


总体上,第一季度土地市场供地节奏相对平缓,成交热度相比去年下半年有所降温。受“集中供地” 政策的影响,今年武汉土地市场的将出现重大变化。2 月下旬,全国土地市场动态监测与监管系统发出重要 提醒通知,22 个重点城市将实现两集中,2021 年发布 住宅用地公告不能超过三次。多座城市陆续发布供地 计划。4 2 日,武汉市自然资源和规划管理局发布 了 2021 年度供地计划。全年国有建设用地供应计划为 7 万亩,中心城区占比 25%。其中,住宅用地供应规 模为 1.8 万亩,主要集中在开发区和远城区,占住宅 用地供应量近 76%。住宅用地分为商品住房、保障房、 租赁住房三类。其中,商品住房用地 12900 亩,与 2019 年基本相当;保障房用地和租赁住房用地均大幅增加。今年保障房用地 3300 亩,2019 年仅有 1929 亩,租赁 住房用地更是从 2 年前的 300 亩提高到今年的 1800 亩。由此可见,武汉正在积极响应并落实解决好大城 市住房突出问题这一重要任务。


二、新房市场


第一季度,武汉新建商品房成交 51575 套,同比 增加 277%,成交面积 590.29 万平方米,同比增加 284%


(一)住宅市场


1、供应情况。第一季度,全市新建商品房批准预 售 52201 套,批准预售面积 600.02 万平方米,同比增 长 259.29%;其中,新建商品住房批准预售 43891 套, 批准预售面积 493.50 万平方米,同比增长 248.84%


图表 42019 年至今新建商品住宅供应量

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根据最新数据,截至 2021 3 月末,已批准预售 尚未网签的商品住房 173727 套,面积 2039.76 万平方 米。预计第二季度将有 177 个项目、656.9 万平方米商 品住宅可达销售条件,其中,东西湖区、洪山区和黄 陂区的供应量名列前三。总体来看,目前库存去化周 期约为 12 个月,维持在合理区间。


图表 5:第二季度各区达到预售条件的商品住宅规模

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2、成交情况。整体而言,新建商品住宅成交套数 和成交面积同比均出现大幅度减少。


成交数量。第一季度,全市新建商品住宅成交 44877 套,同比增加 284.25%,成交面积 518.25 万平 方米,同比增加 281.84%。其中,1 月成交 17668 套, 成交面积 203.57 万平方米;2 月受春节假期影响出现 下滑,成交 8649 套,成交面积 101.38 万平方米;3 月成交 18560 套,成交面积 213.30 万平方米。


图表 62020 年至今各月新建商品住宅成交量

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区域方面。第一季度,主城区、新城区和开发区 的成交套数分别为 5432 套、1520 套和 4727 套,比例 为 41:40:19。与去年不同的是,东新区力压洪山区、 黄陂区等流量担当区域,坐上成交量的头把交椅,主 要得益于光谷东强大的购买力和外地投资客群的涌 入,直接推高了成交量。


图表 7:第一季度各区新建商品住宅成交情况

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图表8:近一年新建商品住宅成交价格变化

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价格方面。根据国家统计局的最新数据,1 月全 市新建商品住宅成交价格环比上涨 0.7%,同比上涨 4.6%2 月环比上涨 0.4%,同比上涨 5.0%3 月环比 上涨 0.4%,同比上涨 5.5%。从价格指数曲线来看, 新建住宅价格稳中有涨。


3、新建商品住宅市场总结。由于去年武汉遭遇新冠肺炎疫情,所以今年第一季度的同比数据出现“失真”。与 2018 年和 2019 年同期相比,今年第一季度 武汉新建商品住宅明显出现了“井喷”行情,成交套 数是 2019 年同期的 1.39 倍,是 2018 年同期的 1.37 倍。量价齐升的背后,是武汉在疫后重建中打造的国 家级形象得到了多方面的认可,刚需置业、改善置业、 返乡置业、投资置业等多种需求得到了进一步的刺激。预计第二季度将持续当前的行情,去库存周期将进一步加快。


(二)商办市场


第一季度全市新建写字楼和商业用房市场成交量 整体大幅度提升。


1、商业市场。第一季度全市商业用房合计成交 3577 套,成交面积 33.61 万平方米,同比分别增加 249%302%。与 2019 年第一季度相比,分别增加 40.27%93.02%。


图表 92018 年以来各季度新建商业用房成交量

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从各区域看,第一季度主城区、新城区和开发区 的商业用房成交套数分别为 1287 套、1665 套和 625 套,占共成交套数的比值为 36:47:17,东新区的成交 套数独占鳌头。


图表 10:第一季度各区新建商业用房成交量

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从各行政区看,东新区、汉阳区和蔡甸区的商业 成交量相对较多,而汉南区、青山等区的成交量较少。


租赁市场方面。据 JLL 统计,截至 3 月末,全市 优质零售物业市场总体量共计 735.7 万平方米,环比 上升 2.3 万平方米。一季度全市净有效租金环比上升 0.9%,一方面原因是业主不再提供疫情期间的超长免 租政策和折扣优惠,使得租金逐渐走出洼地。另一方 面,消费市场回暖对租金形成支撑。


2、写字楼市场。第一季度全市写字楼合计成交 2799 套,成交面积 24.82 万平方米,同比分别增加 205%303%。与 2019 年第一季度相比,分别增加33.16%44.75%


图表 112018 年以来各季度新建写字楼成交量

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图表 12:近一年各区新建写字楼成交量

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从各区域来看,洪山区、东新区和江岸区的成交 量占绝对的优势,新城区则相对较少。


租赁市场方面。据 JLL 统计,截至 3 月末,全市 甲级和乙级项目共计 645.6 万平方米,受益于疫后重 振阶段的需求回暖,写字楼空置率环比下降 1.3 个百 分点至 38.6%,其中,甲级写字楼空置率环比下降 2.2 个百分点至 34.8%,乙级写字楼空置率环比下降 1.0 个百分点至 40.7%。其中,光谷中心城日趋成熟,出 现大面积租赁成交案例,其强劲的需求与其他板块激 烈的竞争形成鲜明对比。


3、新建商办市场总结。从销售和租赁两个市场的 数据来看,商办市场有一定程度上回暖。


三、二手房市场


第一季度,存量房成交 24124 套,成交面积 233.55 万平方米,同比增长 280.63%;其中,存量住房成交 22820 套,成交面积 219.43 万平方米,同比增长292.62%。与 2019 年同期相比,第一季度存量住宅成 交量是前者的 1.49 倍。分月来看,1 月成交 9218 套, 成交面积 89.08 万平方米;2 月受春节影响,成交 4889 套,成交面积 47.29 万平方米;3 月成交 8713 套,成 交面积 83.06 万平米。


图表 13:2019 年以来各季度二手住宅成交量

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根据国家统计局最新发布的数据,1 月全市二手住宅环比上涨 0.5%,同比上涨 1.1%2 月环比上涨0.5%,同比上涨1.6%3 月环比上涨0.4%,同比上涨 2.0%。总体上,二手住宅经过两年多的低迷已经全面 回暖,在第一季度热度急剧升温。


图表 14:近一年二手住宅成交价格变化

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据贝壳找房的数据显示,3 月成交量排行top20 榜单中,东新区以占据 12 盘的数量遥遥领先,占比超 6 成,这些小区基本上交付时间在10 年以内。此外,中心城区成交量较高的基本上都具有地段、学区和交通等多重优势,可见,存量住宅的交易有向品质化集中的趋势。


说明:1、文中的主城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、 汉阳区、武昌区、洪山区、青山区;新城区指的是东西 湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区;开 发区指的是东湖新技术开发区(简称东新区)和武汉 经济技术开发区(简称经开区)。2、文中所引数据,除另有说明,均来自于武汉市住 房保障和房屋管理局和武汉土地市场网。


本文刊载于《永信行视界》2021年第1期(总第52期)。

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