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2月18日,武汉房管局发布重要公告,据公告显示:《市住房保障房管局关于印发以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干规定(试行)的通知》(武房规[2019]1号)自2019年4月15日起施行,目前有效期即将届满。根据试行期间实施情况,经研究,我局修订起草了《以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干规定(征求意见稿)》,现予以公开征求意见。


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以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干规定

(征求意见稿)


为贯彻落实《市人民政府关于印发武汉市新建商品房预售资金监管办法的通知》(武政规〔2017〕37号)关于建立分类管理制度的要求,进一步优化企业发展环境,结合我市实际,制定本规定:


一、新建商品房预售资金监管保函业务(以下简称保函业务)是指房地产开发企业(以下简称开发企业)可凭银行出具的保函等额替换新建商品房预售资金监管账户中的重点监管资金,当出现索赔情形并发起索赔时,由保函出具银行或保函转开银行将索赔资金存入监管账户或指定账户的行为。

本市行政区域内,纳入新建商品房预售资金监管范围的开发企业办理保函业务的,适用本规定。


二、市住房保障房管局是本市保函业务的主管部门(以下简称监管部门),负责本规定的组织实施。市住房保障房管局所属的商品房预售资金监管机构(以下简称监管机构)具体负责保函业务的管理工作。


三、开发企业连续上2个年度内未因违反我市预售资金监管政策,受到房地产市场监管部门信用扣分累计20分以上的(含20分)或行政处罚的,可向监管机构提出银行保函等额替换监管资金的意向申报。


四、开发企业提交意向申报表后,监管机构应在10个工作日内完成预审,预审通过的告知开发企业提交银行保函,开发企业应对提供的银行保函等资料的真实性负责。银行保函应符合以下规定:


(一)保函应符合国家、省、市房地产及金融政策要求。

(二)保函出具银行应为经营范围中包括开展信用证及保函业务的银行业金融机构。

(三)保函由外地的银行网点出具的,须在我市同行转开后办理保函业务。转开成功后,转开银行为保函承兑银行。

(四)银行保函应为见索即付性保函,内容应当符合有关法律法规的规定,并包括开发企业信息、项目信息、监管账户信息、担保金额、保函期限、赔付约定、连带责任等。

(五)保函金额应不高于监管账户中重点监管资金标准的95%,且用于替换未达节点对应额度的重点监管资金。

(六)银行保函期限应当为自保函生效之日起至取得《建设工程竣工验收备案表》之日止,一般不低于半年。


五、监管机构对银行保函核查通过后,在3个工作日内受理开发企业替换重点监管资金的申请;监管银行应根据监管机构的同意替换意见及时为开发企业办理拨付手续。


六、开发企业在保函到期前30日内,监管项目未取得《建设工程竣工验收备案表》的,应重新开立保函;无法重新开立保函的,应在保函到期前10个工作日内将未达到节点的监管资金存入监管账户。

开发企业需重新开立保函的,应重新办理相关手续。


七、保函出具银行或保函转开银行应在接到保函索赔通知后,于7个工作日内将赔付资金存入监管账户或指定账户。


八、有下列情况之一的,保函终止:

(一)监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》的;

(二)保函到期前,并已将未达节点的监管资金存入监管账户的;

(三)索赔金额已存入监管账户的;

(四)已重新开立保函的。


九、监管机构对符合保函业务终止条件的开发企业,出具同意终止的书面文件。


十、监管银行不按监管机构意见拨付替换资金的,按照《新建商品房预售资金监管合作协议》和《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》约定的解决方式处理。


十一、保函出具银行或转开银行未按保函约定赔付的,监管机构不再接收该行出具新的银行保函。同时,属于合作银行的,还应按照《新建商品房预售资金监管合作协议》和《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》的约定,该行3年内不得新增监管账户。


十二、本规定自2021年4月15日起实施,有效期5年。




永信行观点


湖北永信行质量技术部经理

刘志伟

房地产估价师、土地估价师

新建商品房预售资金监管是为了保障开发项目能顺利实施,防止在建项目的预售资金被挪用导致项目资金链断裂,发生项目烂尾并引发社会问题。但新建商品房预售资金监管也导致开发商资金周转困难,大量预售资金无法使用,在银行贷款收紧的情况,变相诱发开发商进行高额民间借贷,从而更容易引发资金链断裂风险,不利于开发项目顺利完工,不利于购房者的购房安全。所以,以银行保函方式置换预售资金,有利于减少开发商资金压力,保障工程款按进度支付,有利于项目顺利实施,对开发商、施工方及购房者都是利好。


湖北永信行房地产评估事业部副经理

张弓

房地产估价师、房地产经纪人

银行保函实质上是一种信用担保,它具有信用度高、刚性兑付的特点。武汉从2019年4月已经开始试行以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金的举措,并在部分品牌头部房企进行了试点。该举措是对预售资金监管形式的重要创新,可以理解为信用的市场化——银行为房企进行信用背书,房企以此置换监管资金,相当于用积累的信用降低了预售资金监管额度。一方面能够减缓房企资金的压力,另一方面也保证新建商品房的安全稳定。对于信用度高、经营健康的房企来说,该政策是重大利好。另外,也体现出政府监管方式的不断灵活化。





文章分类: 政策动向
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