2020年武汉市房地产市场分析

摘要



2020年的武汉楼市,经历疫情的严峻考验,在全国楼市的沉浮中依然取得了不俗的成绩,多项指标继续领先全国,体现了城市发展韧劲和后劲。全年土地成交面积(1473.94万㎡)和地价款(1871.10亿元)再创历史新高;新建商品住宅供应面积(2120.73万㎡)同比增加15.20%,成交套数(175350套)和面积(1961.05万㎡)虽然同比分别减少16.14%和16.43%,但成交套数及面积继续稳居全国第一;新建商办市场的成交再度下滑;二手住宅成交量和价格微涨但颓势尚在持续。


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一、土地市场


2020年,在新冠肺炎疫情的阴霾下,武汉土地市场从断供、重启、复苏到飘红,房企对优质和热点地块的争夺强于去年,没有出现商住地块流拍现象。2020年全年累计供应土地188宗,其中21宗未成交(终止2宗,延期7宗,撤牌10宗,流拍2宗(加油站用地)。全年成交土地167宗,比2019年减少15宗;土地累计成交面积1473.94万平方米,同比增长32.85%;土地累计成交价款1871.10亿元,同比增长7.81%,土地成交面积和总价款增长幅度明显。从供地节奏来看,上半年受新冠肺炎疫情的影响,出现了一个多月的土地“断供”现象,下半年开启了疫后的供地“狂奔”模式,其中第四季度成交62宗,占全年成交宗数的37%。


图表1:近五年土地成交情况表

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图表2:2016年至今土地成交统计图

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土地价格方面,2020年全市平均楼面地价为5655元/平方米,同比上年增长1.1%;总体溢价率为9.2%,相比上年的11.9%下降2.7个百分点,溢价地块57宗,占总成交地块宗数的34.1%,溢价地块主要集中在东湖新技术开发区(11宗)、蔡甸区(9宗)、黄陂区(9宗)和东西湖区(5宗)等开发区和新城区。溢价率50%以上的高溢价地块,除了两宗为加油站地块,其他均为纯住宅地块,仅东湖新技术开发区就占据4宗,东西湖区和蔡甸区也分别占2宗。位于江岸区二七滨江的P(2020)122号被华润以总价65.7亿元竞得,楼面地价30558元/平方米,溢价率52.8%,刷新了2016年碧桂园在汉阳滨江创造的单价地王记录(楼面单价20017元/平方米,溢价率288.79%)。


用途结构方面,2020年成交的地块主要以住宅用途为主,其中住宅类用地(纯住宅、住宅混合)73宗,商服类用地(纯商服、商服混合)35宗,住商混合用地46宗,其他(加油加气站、工业、交通场站等用地)13宗。第四季度成交的纯住宅用地达到31宗,超过全年纯住宅用地的一半。


图表3:2020年各用途土地成交宗数和占比

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图表4:2020年各用途土地成交情况

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图表5:2019年和2020年各城区土地成交宗数和占

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区域结构方面,主城区和新城区的土地成交宗数相差不大,其中主城区成交50宗,开发区30宗,新城区87宗。同比上年,主城区和开发区的土地成交数量均有所减少,而新城区则有所增加。主城区的武昌和汉阳是供地大户,而汉口三区则供地稀少;新城区除了汉南其他区域均超过10宗,黄陂一枝独秀,得益于其成片出让的大手笔,以27宗拔得头筹。两大开发区的土地成交宗数相当,东湖新技术开发区的最大赢家是花山和光谷东,分别成交8宗和4宗,成交密集度远超其他区域。


图表6:2020年各行政区土地成交情况

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全年的拿地企业中,全国性品牌房企84家,占拿地企业的50%;省市区级别的国资企业33家,占20%;民企42家,占25%,其中本地民企32家,外地民企10家;工业和油气企业7家;村集体企业1家。绿地全年斩获9宗地,土地总面积254.02万平方米,地价款20.52亿元,成为本年度最大的土地赢家。除了绿地,融创、中交、武地、龙湖、恒泰天纵等房企拿地数量均在3宗以上,但与去年相比,大规模集中拿地的企业有所减少,一方面是市场竞争依旧激烈,另一方面,“三道红线”的背景迫使部分企业不得不改变原来的激进策略。新进面孔方面,本年度新进入武汉的房企有杭州华景川、成都德商、广西彰泰、江西东投、杭州保亿等五家房企。


总体上,在疫情之年,武汉土地市场土地成交量不降反增,地价继续攀升,地王时隔五年后再次刷新,体现出房企对武汉市场前景的信心。拿地主体方面,土地招拍挂市场的赢家进一步向品牌房企和国资房企集中。


二、新房市场


2020年,武汉新房市场经历冰封、重启,再到逐步复苏,重新回到供销两旺的状况。武汉新建商品房全年成交20.12万套,其中,新建商品住房成交17.54万套,同比减少16.14%,成交面积1961万平米,同比减少16.43%。虽然武汉新建商品住宅成交量同比去年有所下滑,但依然位居全国城市住房销量第一位。


(一)住宅市场


1、供应情况。全年累计供应商品住宅2120.73万㎡,比去年增加15.20%。其中,第四季度全市新建商品住宅供应786.49万㎡,占全年的37.09%。从各月来看,在疫情减缓、武汉解除封城的4月,供应量逐步恢复,不断增加,“金九”集中推货达到全年峰值,当月供应345万㎡。


图表7:2020年各月新建商品住宅供应量

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截至2020年12月末,已批准预售尚未网签的商品住房17.57万套,面积2059.59万平方米,库存去化周期约12.6个月。


预计2021年第一季度将有126个项目、512.09万平方米商品住宅可达到销售条件。


2、成交情况。整体而言,受上半年的疫情影响,全年新建商品住宅成交套数和成交面积同比均有所减少,成交的区域性集中,成交价格在稳定中微涨。


成交数量。2020年,全市新建商品住宅成交175350套,比上年减少16.14%,成交面积1961.05万平方米,比上年减少16.43%。其中,第四季度成交73559套,796.95万平方米,同比分别增长17.23%和11.82%。


图表8:2020年各月新建商品住宅成交量

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区域方面。主城区、新城区和开发区的成交套数分别为83833套、69579套和21938套,比例为48:40:12,主城区占接近一半的份额,说明市场力量进一步向主城区聚集。主城区中,洪山区因白沙洲和青菱等区域的不断开发,供应充足,成为成交量最大的行政区;汉阳区、硚口区和江岸区主要依靠城市更新获得土地,增加了新房供应,如五里墩、钟家村、古田、二七滨江商务区等,特别是硚口区,成交套数同比去年翻倍。开发区中,东新区依然力压经开区,成交套数是经开区的三倍以上;远城区是刚需的主要战场,成交量基数一向较大,但是同比上年增幅继续下降,特别是新洲区和汉南区,因新区开发造成供大于求,成交量暴跌一半,部分区域的风险开始显露。


图表9:2020年各区新建商品住宅成交情况

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图表10:近一年新建商品住宅成交价格变化

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成交价格方面。根据国家统计局的最新数据,2020年全市新建商品住宅价格指数处于平稳微涨态势,月度平均涨幅为0.4%,全年综合涨幅4.7%。受疫情影响,2至4月出现涨停和微跌,6月又较大幅度反弹,下半年涨幅逐步收窄。其中,10月全市新建商品住宅成交价格环比上涨0.4%,同比上涨5.8%;11月环比上涨0.2%,同比上涨5.1%;12月环比上涨0.3%,同比上涨4.5%。从备案价来看,预售项目限价进一步松动,但是实际销售普遍存在一定的折扣,部分供大于求的区域,降价销售已成为常态,如东西湖区的吴家山新城、黄陂区的横店、新洲区的阳逻和汉南区的纱帽等区域。


3、新建商品住宅市场总结。2020年的新建住宅市场,成交量有所下滑,成交价格涨幅有所收窄,但在经历疫情后的表现总体超出预期,在成交套数和成交面积上继续夺得全国双料第一的头衔,部分区域的分化势头更加明显。预计2021年武汉新房市场将保持稳中有进的发展势头,中心城区的刚需区域将稳步上涨,远城区的购买需求会进一步下降。


(二)商办市场


2020年全市新建商业用房和写字楼市场成交量整体再度下滑,成交套数同比分别均减少11.92%和24.14%。


1、商业市场。2020年全市商业用房合计成交12951套,成交面积106.07万㎡,同比去年分别下滑11.92%和7.28%。其中,第四季度成交套数为5234套,成交面积42.96万㎡,相对于第三季度环比增长25.28%和20.47%。


图表11:2020年各月新建商业用房成交量

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图表12:2020年各月新建商业用房成交量增幅

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从各区域看,2020年主城区、新城区和开发区的商业用房成交套数分别为5996套、5266套和1689套,占共成交套数的比值为46:41:13,与住宅相比,商业在三大区域的成交结构相近。


图表13:2020年各区新建商业用房成交量

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2、写字楼市场。2020年全市写字楼合计成交11912套,成交面积102.99万㎡,同比去年分别下滑24.14%和5.59%。其中,第四季度成交套数为4862套,成交面积52.51万㎡,与第三季度相比分别增长17.70%和75.68%。


图表14:2020年各月新建写字楼成交量

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图表15:2020年各区新建写字楼成交量

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从各区域来看,主城区成交量占绝对优势,占全市成交量的近60%;新城区则相对较少,这与写字楼项目大多分布在核心商务区有关;东新区因近年入市了不少新项目,成交量表现抢眼,成交套数稳居前三。


3、新建商办市场总结。近几年武汉新建商办物业的成交量一直在以每年20%的速度持续下滑,一方面是存量已经达到较大的规模,市场供过于求,去化难度增大;另一方面是受到疫情和实体经济发展的影响,商办物业的投资风险在增加,投资回报率吸引力在下降。预计后续会保持目前的形势,成交量稳中有降,但是地段优越的优质物业依然有较大前景。


三、二手房市场


2020年,全市存量房成交90815套,成交面积896.97万平方米,环比增加7.81%,同比减少16.37%;其中,存量住房成交85788套,成交面积817.81万平方米,环比增长5.70%,同比减少12.34%。全年存量住宅成交套数占全部商品住宅成交套数的34.1%,比去年的32.2%增加1.9个百分点,二手房的交易活跃度进一步提升。


图表16:2018-2020年各季度存量住宅成交量

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根据国家统计局最新发布的数据,自2019年初以来,武汉二手住宅价格指数持续下跌,2020年延续了去年的走势,不过7至10月出现短暂的回升,11月和12月又迅速回落,武汉全年总体上涨仅0.19%。“撸房价”的数据显示,12月全市成交均价为18298元/㎡,市场挂牌的降价房源是涨价房源数量的8.4倍,市场继续向买方倾斜,买方的最初和最后砍价空间分别为7.3%和3.4%;洪山区、江岸区和东新区是二手房成交份额最大的三个区域;70-90平方米、90-110平方米依然是最受欢迎的两个面积段;100-150万是成交量最大的总价区间。


图表17:2019-2020年二手住宅成交价格变化

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从全国来看,根据贝壳研究院统计测算,2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元,比上年增长8.1%,创下2015年以来最高值。2020年10个重点城市二手住宅成交量超105万套,同比上涨75%,从年度成交走势来看,延续上涨态势,处于2012年以来较高水平。从百城涨降价城市数量及平均涨跌幅月度数据来看,2020全年上涨城市数量先升后降,上涨城市数量超过下跌城市数量的月份过半。


1、文中的主城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区;新城区指的是东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区;开发区指的是东湖新技术开发区(简称“东新区”)和武汉经济技术开发区(简称“经开区”)。


2、文中所引数据,除另有说明,均来自于武汉市住房保障和房屋管理局和武汉土地市场网。



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