2020中国房地产估价年会嘉宾观点摘要

11月5日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会以线上为主、线上线下结合的方式举办2020中国房地产估价年会,主题为“洞察大势 寻找方向——估价业务深化与拓展之路”。湖北永信行组织房地产评估事业部的员工积极参与年会,通过观看线上直播的方式,学习交流并分享观点。



此次年会嘉宾的观点摘要如下:



中房学会长杜鹃:
在变革中育新机、在变局中开新局

面对日益复杂的国际国内形势以及当前房地产估价行业存在的问题,估价机构要把握发展大势,探索发展方向,深化拓展业务,在变革中育新机、在变局中开新局,并做好以下四点:一要坚定行业发展信心。估价机构要坚定信心,洞察不同市场形势下估价业务的新需求,把握当前业务、着眼长期发展,提高做优、做久的能力和水平,推动行业在不同市场环境下持续发展。二要挖掘估价市场需求。既要抓住新形势给估价提出的新要求,着力为政府部门和国有企业做好估价服务,也要根据市场、企业和个人在房地产投资、交易等方面的需求,拓展咨询顾问服务空间。三要提升估价专业水平。既要明确自身定位,做好独立客观公正的第三方,又要坚持估价报告的专业性。四要树立风险责任意识。一方面要重视执业风险,规范估价报告,把风险降到最低水平,另一方面要强化责任意识,纠正设立虚假法定代表人逃避法律责任等不规范行为。



中房学副会长闫旭东:

评估行业开拓新市场 须谨守专业贴合需求


我们应该清醒地认识到,我们现在做房地产评估的和做资产评估的,虽然我们基本的方法、基本理念、基本规则是一致的,但是它还是有一定的差别,很重要的一个话题就是我们一定要遵循着专业原则。因为将来做这部分业务的时候,我们所面对的不仅是房地产要规范专业要求,还包括资产评估的专业要求,还包括了财务会计准则的专业要求。


一定要考虑到客户群体和客户的需求。因为比方说做抵押就告诉你市场价值,然后比方说做征收也是告诉你市场价值就可以了。但是我们要做资产评估,这个时候必须要跟律师去协调,跟会计师要协调,跟券商保荐机构要协调,因为这个里面涉及到对各方面准则的认识,包括很多的事项是需要去确认的。


另外一个,在这里特别想跟大家提出一个话题,我们要做这方面的业务,但是我们一定要脚踏实地,一步一步来,我们一定要在自己熟悉的领域逐渐进行多样化的发展,我们也不要为发展为进军这个领域而进军,而是我们需要脚踏实地去做。然后在发展的过程当中,一定要有节制地进行多样化的发展,这个是我的一个建议。





中指研究院副总裁、研究总监蒋云峰:

研究助力 为房地产开发企业咨询顾问服务


从国际层面看,受新冠疫情、中美关系波动影响,世界经济变幻莫测。中国经济进入新常态,中国房地产开始减速前行,有结构化的机会和红利。在国家战略层面,生产力和新经济必然围绕城市群发展,城镇化和改善需求在释放。城市发展阶段不同、房价走势不同,产品会有明显差异,这对房企投资决策有决定性影响。房企想追寻发展规律,寻找投资机会,在新的时期弯道超车。中指研究院在做的城市板块研究,可满足房企需求。




河南省房地产估价司与经纪人协会会长丁金礼:

依天时定方向 按地利求规模是地产估价机构发展的主线


房地产估价机构的发展规划离不开“天时、地利、人和”的因素,一般情况下,“天时”决定机构起步及发展方向,“地利”决定机构规模,“人和”决定机构发展进程、强弱和规模相对大小,同时“天时”往往处于不断变化之中,甚至具有不可预测性,机构应适时进行相关改革,但都不能背离机构的宗旨和发展主线,优化专业服务,只有这样,才能够洞察大势,深化拓展估价服务,保证机构长期持续发展。




上海城市房地产估价有限公司董事长王常华:

集体土地入市带来估价业务创新思考与实践


乡村振兴项目流程方面,可以看到,核心的要素包括五方面:第一空间规划,第二用地模式第三重点产业,第四参与主体和相关的利益如何确定,第五合作的方式。通过五个因素不同的组合或者不同的调整、运用,最终把项目最终落地。产业必须是乡村重点产业,产业兴旺是乡村振兴重要的基础,只有产业兴旺了,后续才能带动一系列的改变。新兴产业,主要包括三个方面:一是乡村新型服务业,新型服务业主要是休闲旅游,包括乡村的民宿、农耕体验等等,相当于第三产业服务业类型。二是农村创新创业,通过创新创业带动整个经济的发展三是数字乡村建设,通过物联网、人工智能、区块链应用,也能够很好把集体土地入市带动起来。产业有了以后,还是要符合整体空间规划,在土地管理法里面提出了坚持国土空间集体管制。一系列在规划上面有相应的要求。同时集体土地入市,首先要做好局部的单元规划等等。一步一步来,区总规、生态专项规划镇规划,郊野单元的规划,有了很好的规划才能推动后续工作。公共交通,公建配套等等合理配套,提升应用以后,为我们土地应用带来很好的支持。


从乡村振兴国家层面提出来五个战略方针:产业兴旺,生态宜居,乡风文明,治理有效,生活富裕。通过五个方向五个方面,能够持续的提升我们乡村振兴的发展,这是我们国家的整个战略发展方向。我想在这样一个战略发展方面,我们估价行业迎着这个契机提出我们估价行业新的发展或者新的机遇,更好发展我们整个行业。




湖北省房地产业协会会长潘世炳:

新时期房地产评估咨询机构发展新机遇


在国内大循环、国内国外双循环的格局下,我们认真研判这个行业下一步发展趋势,站在更高层面看问题。包括我们内部转型,和服务的升级。咨询行业将会呈现三个新方向,这是我们一个探讨摸索,也不一定很精准。   一是评估咨询方向,自然资源评估评价,生态补偿机制,新评估咨询业务。二是规划咨询方向,十四五规划、国土空间规划、国土综合整治规划。三是投资咨询方向,债务咨询、投融资咨询、EOD投资咨询。





深圳市不动产估价学会2020—2021年度轮值会长吴青:

“乘风”历史新机遇 “深潜”估价新蓝海


每一个新政策出台以后,一定会形成一个新的专业服务领域和新的服务品种,这个时候一定要去做政策宣讲,学透政策,然后去开拓这方面的业务。举个例子,刚才说到利益统筹,利益统筹它的政策是政府和村里先算大账,给个重置价,给你留用地,村里自己你给老百姓怎么补偿,是你自己兜着,通常他会给他说房子1:1什么的。但是一开始推出来,政府给的村里的时候是重置价就是2000多,小业主就觉得才给我2000多就把我的房子征走了不干。后来我们就去到处去政策宣讲,说这是两个层面的意思,算大账的时候给到股份公司,是补贴这个项目的,算小账的时候,村里头还是可以给你1:1的去补偿。经过了这么几年,现在利益统筹项目很火,各区都在现在搞利益统筹,这个一定是要介入进去。


再一个就是项目的积累会形成我们整体的行业的专业优势,这样的话也会提升我们的行业社会地位。目前在深圳要说到土地二次开发,评估这个行业一定比其他的行业更加的应该是被甲方认可,全过程的一般都交给评估公司去做,已经形成一个行业的整体优势。




仲量联行(北京)土地房地产评估顾问有限公司资深董事韩晶:

全球房地产证券化种类及估值相关规定研究


关于REITs评估准则一是强烈建议逐条披露,二是区别实际租金与市场租金差异,更关注租金可持续性,三是实践中会披露加平均租赁到期日,四是考虑净租金外支出。很多REITs公开发售或者公开市场发售的,对信息披露更加严格,更多是市场价值,我们看过分成四种报告模块,一是市场分析,二是房地产底层市场价值评估,三是现金流量预测或者测算,四是工质进程尽职调查。从REITs复估的角度来讲,报告形式相对于第一次出具报告更简化一点。


最后,我们也观察到包括国外证券化,随着未来市场的发展,像可持续性、环保的要求,可能也会在评估指引里面更多会被关注,特别是可持续性,无论从参数的选取和租约可持续性的判断,未来发展趋势的判断,这几个方面都是未来做底层资产估值甚至发行产品方面更为关注的点。



文章分类: 行业资讯
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