2020年第三季度武汉市房地产市场分析

摘要：第三季度，随着社会经济的进一步复苏，武汉市土地和房地产市场的回暖速度进一步加快。第三季度土地市场成交51宗，成交土地面积617.87万方，同比增加723.94%；新建商品住宅成交58193套，比去年同期减少4.95%；商业和写字楼分别成交4178套和4131套；存量住房成交34151套，成交面积327.84万平方米，7至9月，武汉存量住宅价格指数环比增长率分别为0.5%、0.7%和0.3%，实现了“由负转正”。预计土地市场的行情反超去年，新房和存量房市场虽难以恢复去年水平，但是差距将继续缩小甚至有望追平。


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一、土地市场


第三季度，武汉土地市场一反往年的“淡季”景象，供地节奏不断加快，优质地块轮番上马，高溢价地块屡见不鲜，与新房市场的僵持状态形成了鲜明对比。


供应方面。第三季度，全市公告出让各类用地共计54宗，合计土地面积627.64万平方米。其中，住商混合用地13宗，纯住宅用地15宗，住宅混合用地8宗，纯商服用地11宗，商服混合用地5宗，工业用地1宗，其他用地1宗（科研用地）。截至9月30日，预定于第三季度内成交的地块中，已成交地块51宗，撤牌1宗，延期1宗，流拍1宗。


成交方面。第三季度，全市共计成交各类用地51宗，成交土地总面积617.87万平方米，同比增加723.94%；规划建面1139.85万平方米，土地总价款467.07亿元。前三季度，全市成交土地面积989.74万平方米，与上年同期相比高出50.38%，且达到上年全年的89.21%。预计全年土地供应面积将超越上年。


图表1：2019年以来各季度土地成交情况

季度

宗数

土地面积（万㎡）

地价款(亿元）

2019Q1

21

125.79

213.07

2019Q2

70

457.39

713.69

2019Q3

20

74.99

243.96

2019Q4

71

451.33

561.18

2020Q1

14

151.59

151.15

2020Q2

40

220.28

527.40

2020Q3

51

617.87

467.07


土地价格方面。第三季度全市平均楼面地价为4098元/平方米，土地成交的整体溢价率为9.84%。其中，37宗地以底价成交，溢价地块的溢价平均值为46.20%。溢价率最高的地块是位于东湖新技术开发区光谷东的P（2020）073号地块，由成都德商置业竞得，楼面单价高达14370元/平方米，刷新了上一季度南山地产以楼面价13515元/平方米拿下P（2020）048地块的记录。其他溢价地块均主要分布在东湖新技术开发区、汉南区和蔡甸区，开发区和远城区因地价仍处于低位，溢价能力较强。


用途结构方面。第三季度成交的地块主要以住宅和商服用途为主，住宅类用地（纯住宅、住宅混合）21宗，商服类用地（纯商服、商服混合）15宗，住商混合用地12宗，工业和其他类用地2宗。从规划建面和地价款来看，含住宅类的用地依然是推地的绝对主力。


图表2：第三季度各用途土地成交情况

用途

宗数

土地面积

（万㎡）

总规划建面

（万㎡）

地价款

(亿元）

平均楼面地价

（元/㎡）

纯住宅

14

95.99

216.35

120.78

5582

住商混合

12

250.82

466.11

178.40

3827

纯商服

11

34.91

47.98

8.72

1818

住宅混合

7

126.89

291.00

142.52

4897

商服混合

4

61.57

59.53

9.34

1570

商住混合

1

9.46

18.92

2.61

1378

工业

1

29.61

29.61

0.68

231

其他

1

8.62

10.34

4.01

3878

总计

51

617.87

1139.85

467.07

4098


区域结构方面。新城区成为土地成交的主力，其中主城区成交8宗，开发区13宗，新城区30宗。主城区成交地块屈指可数，且宅地比例偏低，主要有江岸区长江新城的1宗商住用地，洪山区白沙洲的1宗住宅用地和汉阳区四新的1宗商住用地。新城区中，黄陂成为本季度最大的赢家，其中宋家港的7宗地和前川的4宗地均为打包出让的产业发展用地。


图表3：第三季度各行政区土地成交情况

行政区

宗数

土地面积

（万㎡）

总规划建面

（万㎡）

地价款

（亿元）

平均楼面地价

（元/㎡）

江岸区

1

11.87

37.19

23.38

6287

江汉区

0

0

0

0

/

硚口区

1

1.31

8.43

13.46

15954

武昌区

1

4.76

1.29

0.47

3632

洪山区

1

0.65

1.50

1.22

8113

青山区

1

29.61

29.61

2.61

881

汉阳区

3

8.82

32.04

28.20

8801

东新区

5

29.14

63.61

51.43

8086

经开区

8

58.25

135.09

69.60

5152

东西湖

1

3.66

10.26

9.28

9044

江夏区

3

31.77

48.30

9.58

1984

黄陂区

13

329.76

543.45

198.12

3646

蔡甸区

7

50.39

101.60

26.91

2649

新洲区

3

33.93

70.34

20.21

2873

汉南区

3

23.95

57.14

12.61

2207

总计

51

617.87

1139.85

467.07

4098


拿地房企方面，全国性品牌房企占据了一半以上的市场份额，斩获多宗地块的有绿地（9宗）、融创（4宗，与武地联合）、宝龙（2宗）等房企，其他如德商、海伦堡、金地广电、金融街、卧龙、康桥、中交、金科、世茂、禹州、新城等也有地块斩获。拿地的集中度越发集中，品牌房企已经成为拿地的绝对主力军，拿地模式也在多样化，出现了“品牌+国资”（如融创和武地联合在前川拿地开发长江文旅城）、“品牌强强联合”（如华宇、金科和东原联合竞得汉南纱帽地块）、“实体+险资”（中奥文化和国华人寿联合拿下长江新城地块）、“高校实体联合”（如武大和华科联合竞得藏龙岛的产业园用地）等合作拿地模式。

总体上，武汉土拍市场获得了强有力的复苏，部分地块取得了较高的溢价，反映了房企拿地的信心比较充足。同时，地方政府更注重产业用地的出让，通过优惠条件吸引有实力的房企竞得打包的产业用地来刺激实业投资，提振疫情后的经济。

二、新房市场


第三季度，武汉新房市场走势稳中有降，在调控和回款两大压力下，房企开启以价换量模式，大量房源集中上市，房价涨幅继续收窄，区域分化持续扩大，呈现冷热不均之势。第三季度商品房成交66879套，同比减少5.31%，成交面积747.20万平方米，同比减少2.23%。

（一）住宅市场

1、供应情况。第三季度，武汉供应商品住宅760.07万平方米，比去年同期减少3.41%。上半年受新冠肺炎疫的持续影响，第三季度的住宅供应出现井喷，几乎接近去年同期水平，但是从累计数据来看，前三季度累计供应面积1247.85万平方米，同比下降25.72%。

图表4：2019年至今新建商品住宅供应量



根据最新数据，截至2020年9月底，全市已批准预售尚未网签的商品住房169728套，面积1977.34万平方米。

2、成交情况。整体而言，第三季度新建商品住宅成交量接近追平去年同期，市场信心的恢复速度进一步加快，但是累计成交量与去年同期差距依然较大。

成交数量。第三季度，全市新建商品住宅成交58193套，同比减少4.95%，成交面积665.97万平方米，同比减少2.75%。其中，7月份的成交套数猛增至21916套，为前三季度峰值，8月份和9月份有所减少。

图表5：2019年至今各月新建商品住宅成交量




区域方面。第三季度，主城区、新城区和开发区的成交套数分别为25370套、25443套和7380套，比例为44:44:13。主城区中，洪山区成交量依然独占鳌头，江岸区和汉阳区跟随其次；新城区呈现阶梯状分化，黄陂区拔得头筹，汉南区垫底；东湖新技术开发区因光谷东、光谷南和花山等区域供应充足，一直是成交大区。
图表6：第三季度各区新建商品住宅成交情况
行政区
成交套数（套）
套数同比
成交面积（万㎡）
面积同比
江岸区
4850
97.48%
55.21
92.76%
江汉区
2218
-49.97%
26.51
-38.06%
硚口区
1912
-13.87%
19.64
-10.85%
洪山区
7505
-2.14%
85.41
-4.36%
武昌区
2121
62.03%
28.91
93.95%
青山区
2198
-34.51%
23.17
-31.29%
汉阳区
4566
-41.47%
57.41
-38.54%
东新区
5804
27.09%
70.95
28.19%
经开区
1576
-53.25%
18.17
-54.55%
东西湖
4830
10.25%
52.96
16.48%
江夏区
5914
67.06%
66.26
57.37%
黄陂区
7049
6.10%
75.22
4.53%
新洲区
3760
-35.32%
40.82
-34.89%
蔡甸区
2820
187.17%
32.34
172.19%
汉南区
1070
-60.13%
13.02
-57.44%
总计
58193
-4.95%
665.97
-2.75%

图表7：近一年新建商品住宅成交价格变化


价格方面。根据国家统计局的最新数据，7至9月，武汉新建住宅价格指数环比增长率分别为0.7%、0.6%和0.4%。同比去年，房价涨幅在不断收窄，同比涨幅从1月的11.5%下降到9月的6.4%。监管层面已经逐步放松了新房的备案价，所以总体上依然呈现微涨态势，但是随着供需格局的改变，价格涨幅缺乏后劲，打折促销也开始成为常态。

3、新建商品住宅市场总结。在第二季度的一系列政策刺激下，第三季度实现了快速增长，在供应和成交上均实现了较快地恢复。从中长期来看，武汉作为中部中心城市、长江经济带支点城市的整体战略定位不会发生改变，将仍然是推动中国整体经济增长的重要节点城市，未来的发展前景依然看好。

（二）商办市场

受疫情影响，第三季度全市新建写字楼和商业用房市场成交量整体大幅度下滑。
1、商业市场。第三季度全市商业用房合计成交4178套，成交面积35.66万平方米，同比分别增长12.77%和18.66%。

图表8：近一年各月新建商业用房成交量
月份
成交套数（套）
成交面积（万平方米）
2019年10月
1336
9.29
2019年11月
1456
12.03
2019年12月
1958
17.10.
2020年1月
1025
8.35
2020年2月
0
0.00
2020年3月
1
0.01
2020年4月
403
4.08
2020年5月
880
7.45
2020年6月
1230
7.57
2020年7月
1513
13.01
2020年8月
1283
10.40
2020年9月
1382
12.25
2020年第三季度
4178
35.66

从各区域看，第三季度主城区、新城区和开发区的商业用房成交套数分别为1739套、1856套和583套，占共成交套数的比值为42:44:14，江夏区、汉阳区和东新区的成交套数排名前三。

图表9：第三季度各区新建商业用房成交量



2、写字楼市场。第三季度全市写字楼合计成交4131套，成交面积29.89万平方米，同比分别下滑16.22%和9.04%。

图表10：近一年各月新建写字楼成交量
月份
成交套数（套）
成交面积（万平方米）
2019年10月
1379
8.32
2019年11月
1690
11.31
2019年12月
1966
16.28
2020年1月
917
6.16
2020年2月
0
0.00
2020年3月
0
0.00
2020年4月
359
2.70
2020年5月
764
5.47
2020年6月
879
6.26
2020年7月
1584
11.05
2020年8月
1428
8.85
2020年9月
1119
9.99
2020年第三季度
4131
29.89


图表11：第三季度各区新建写字楼成交量


从各区域来看，洪山区、汉阳区和东新区的成交套数排名前三。

据CBRE统计，截至季末，武汉甲级和乙级写字楼项目存量共计604.2万平方米。受新增供应影响，全市空置率环比上升1.3个百分点至38.5%。写字楼净有效租金为79元/平方米·月，环比下降2.7%，同比回落7.0%。

3、新建商办市场总结。随着实体经济的恢复，商办市场得到了较大幅度的恢复和增长，但是前三季度累计成交依然受到了较大影响，与去年同期相比只恢复七成左右，因商办市场的季节性偏弱，全年成交量恐将难以恢复去年同期水平。


三、二手房市场


1至9月，全市存量房成交58651套，成交面积577.45万平方米，环比增长27.19%，同比减少27.59%；其中，存量住房成交55305套，成交面积527.82万平方米，环比增长27.79%，同比减少23.54%。第三季度全市存量住宅成交34151套，成交面积327.84万平方米，是全市有史以来存量住宅成交量最高的季度。第四季度若延续第三季度的势头，全年存量住宅市场有望追平去年。

图表12：2018年以来各季度存量住宅成交量


根据国家统计局最新发布的数据，7至9月，武汉存量住宅价格指数环比增长率分别为0.5%、0.7%和0.3%。经过了连续10个月的负增长，存量住宅价格实现了“转正”。武汉市存量住宅“量价齐升”的背后，体现了存量市场的活跃度进一步提升，市场信心正在全面恢复。

图表13：近一年存量住宅成交价格变化


从全国来看，据贝壳研究院数据显示，2020 年三季度重点18城存量住宅实际成交量环比下滑9%。但三季度成交水平仍处在2019年以来的较高位，成交同比去年三季度大幅增加34%。前三季度累计成交量同比增长4%，反超去年同期，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。


说明：
1、文中的主城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区；新城区指的是东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区；开发区指的是东湖新技术开发区（简称“东新区”）和武汉经济技术开发区（简称“经开区”）。
2、文中所引数据，除另有说明，均来自于武汉市住房保障和房屋管理局和武汉土地市场网。


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