摘要:第三季度,随着社会经济的进一步复苏,武汉市土地和房地产市场的回暖速度进一步加快。第三季度土地市场成交51宗,成交土地面积617.87万方,同比增加723.94%;新建商品住宅成交58193套,比去年同期减少4.95%;商业和写字楼分别成交4178套和4131套;存量住房成交34151套,成交面积327.84万平方米,7至9月,武汉存量住宅价格指数环比增长率分别为0.5%、0.7%和0.3%,实现了“由负转正”。预计土地市场的行情反超去年,新房和存量房市场虽难以恢复去年水平,但是差距将继续缩小甚至有望追平。
一、土地市场
第三季度,武汉土地市场一反往年的“淡季”景象,供地节奏不断加快,优质地块轮番上马,高溢价地块屡见不鲜,与新房市场的僵持状态形成了鲜明对比。
供应方面。第三季度,全市公告出让各类用地共计54宗,合计土地面积627.64万平方米。其中,住商混合用地13宗,纯住宅用地15宗,住宅混合用地8宗,纯商服用地11宗,商服混合用地5宗,工业用地1宗,其他用地1宗(科研用地)。截至9月30日,预定于第三季度内成交的地块中,已成交地块51宗,撤牌1宗,延期1宗,流拍1宗。
成交方面。第三季度,全市共计成交各类用地51宗,成交土地总面积617.87万平方米,同比增加723.94%;规划建面1139.85万平方米,土地总价款467.07亿元。前三季度,全市成交土地面积989.74万平方米,与上年同期相比高出50.38%,且达到上年全年的89.21%。预计全年土地供应面积将超越上年。
图表1:2019年以来各季度土地成交情况
季度 | 宗数 | 土地面积(万㎡) | 地价款(亿元) |
2019Q1 | 21 | 125.79 | 213.07 |
2019Q2 | 70 | 457.39 | 713.69 |
2019Q3 | 20 | 74.99 | 243.96 |
2019Q4 | 71 | 451.33 | 561.18 |
2020Q1 | 14 | 151.59 | 151.15 |
2020Q2 | 40 | 220.28 | 527.40 |
2020Q3 | 51 | 617.87 | 467.07 |
土地价格方面。第三季度全市平均楼面地价为4098元/平方米,土地成交的整体溢价率为9.84%。其中,37宗地以底价成交,溢价地块的溢价平均值为46.20%。溢价率最高的地块是位于东湖新技术开发区光谷东的P(2020)073号地块,由成都德商置业竞得,楼面单价高达14370元/平方米,刷新了上一季度南山地产以楼面价13515元/平方米拿下P(2020)048地块的记录。其他溢价地块均主要分布在东湖新技术开发区、汉南区和蔡甸区,开发区和远城区因地价仍处于低位,溢价能力较强。
用途结构方面。第三季度成交的地块主要以住宅和商服用途为主,住宅类用地(纯住宅、住宅混合)21宗,商服类用地(纯商服、商服混合)15宗,住商混合用地12宗,工业和其他类用地2宗。从规划建面和地价款来看,含住宅类的用地依然是推地的绝对主力。
图表2:第三季度各用途土地成交情况
用途 | 宗数 | 土地面积 (万㎡) | 总规划建面 (万㎡) | 地价款 (亿元) | 平均楼面地价 (元/㎡) |
纯住宅 | 14 | 95.99 | 216.35 | 120.78 | 5582 |
住商混合 | 12 | 250.82 | 466.11 | 178.40 | 3827 |
纯商服 | 11 | 34.91 | 47.98 | 8.72 | 1818 |
住宅混合 | 7 | 126.89 | 291.00 | 142.52 | 4897 |
商服混合 | 4 | 61.57 | 59.53 | 9.34 | 1570 |
商住混合 | 1 | 9.46 | 18.92 | 2.61 | 1378 |
工业 | 1 | 29.61 | 29.61 | 0.68 | 231 |
其他 | 1 | 8.62 | 10.34 | 4.01 | 3878 |
总计 | 51 | 617.87 | 1139.85 | 467.07 | 4098 |
区域结构方面。新城区成为土地成交的主力,其中主城区成交8宗,开发区13宗,新城区30宗。主城区成交地块屈指可数,且宅地比例偏低,主要有江岸区长江新城的1宗商住用地,洪山区白沙洲的1宗住宅用地和汉阳区四新的1宗商住用地。新城区中,黄陂成为本季度最大的赢家,其中宋家港的7宗地和前川的4宗地均为打包出让的产业发展用地。
图表3:第三季度各行政区土地成交情况
行政区 | 宗数 | 土地面积 (万㎡) | 总规划建面 (万㎡) | 地价款 (亿元) | 平均楼面地价 (元/㎡) |
江岸区 | 1 | 11.87 | 37.19 | 23.38 | 6287 |
江汉区 | 0 | 0 | 0 | 0 | / |
硚口区 | 1 | 1.31 | 8.43 | 13.46 | 15954 |
武昌区 | 1 | 4.76 | 1.29 | 0.47 | 3632 |
洪山区 | 1 | 0.65 | 1.50 | 1.22 | 8113 |
青山区 | 1 | 29.61 | 29.61 | 2.61 | 881 |
汉阳区 | 3 | 8.82 | 32.04 | 28.20 | 8801 |
东新区 | 5 | 29.14 | 63.61 | 51.43 | 8086 |
经开区 | 8 | 58.25 | 135.09 | 69.60 | 5152 |
东西湖 | 1 | 3.66 | 10.26 | 9.28 | 9044 |
江夏区 | 3 | 31.77 | 48.30 | 9.58 | 1984 |
黄陂区 | 13 | 329.76 | 543.45 | 198.12 | 3646 |
蔡甸区 | 7 | 50.39 | 101.60 | 26.91 | 2649 |
新洲区 | 3 | 33.93 | 70.34 | 20.21 | 2873 |
汉南区 | 3 | 23.95 | 57.14 | 12.61 | 2207 |
总计 | 51 | 617.87 | 1139.85 | 467.07 | 4098 |
二、新房市场
三、二手房市场
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