《永信行视界》2019年第4期电子版新鲜出炉

文章附图

《永信行视界》2019年第4期(总第47期)已经正式出刊啦!因受新冠肺炎疫情影响,本期期刊仅以电子版形式发行,暂停纸质版印制发行。电子版内容仍旧精彩,欢迎下载阅读哦~(下载方式见文末)


==本期看点==


政策新闻:和中南海心连心

自然资源部、市场监管总局:推动信息互通共享促进不动产登记便利化

10月12日,自然资源部、国家市场监督管理总局印发了《关于推动信息共享促进不动产登记和市场主体登记便利化的通知》。《通知》主要内容:一是明确工作目标,推进不动产登记信息和市场主体登记信息互通共享,优化不动产登记和市场主体登记业务流程;二是健全信息共享机制,省级自然资源主管部门和市场监管部门应在已经建立的信息共享机制基础上,结合实际情况,统筹所辖市县通过政府数据共享交换平台或部门专线等方式,实现不动产登记信息、市场主体登记信息实时互通共享;三是优化不动产登记业务流程,充分利用市场监管部门共享的市场主体登记信息和电子营业执照,加强市场主体登记信息核验工作,推进纸质营业执照免提交;四是完善市场主体登记流程。


中共中央:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

11月5日,中共十九届四中全会通过《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度 推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》,《决定》的第八部分重申“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。


中共中央、国务院:保持土地承包关系稳定并长久不变

11月26日,中共中央、国务院印发《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》,《意见》提出,要从稳定土地承包关系、第二轮土地承包到期后再延长三十年、健全农村土地承包相关法律政策、继续提倡“增人不增地、减人不减地”以及建立健全土地承包权依法自愿有偿转让机制等方面着手,稳妥推进土地承包关系“长久不变”的实施。《意见》还指出,土地承包关系长久不变的内涵主要体现在三个方面:保持土地集体所有、家庭承包经营的基本制度长久不变;保持农户依法承包集体土地的基本权利长久不变;保持农户承包地稳定。


行业热点:沉浸市场洪流不能自拔

2019年房企发行公司债近3000亿,ABS融资势头迅猛!

2019年央行三次降准,但都限制资金流入房地产,房企融资形势依然严峻。过去占主力地位的银行借款占房企总融资比例越来越小,而公司债和ABS、ABN的发行则逐年提高,成为房企最倚仗的融资方式之一。2019年房企发行公司债2963.4亿元,为地产第一大公开市场融资工具,几乎是短期融资、中票、PPN企业债的总和。作为新兴债务融资工具,ABS、ABN都是把项目的未来收益提前变现,以达到融资目的,近年来备受房企欢迎,房企发行ABS和ABN逐年增加。根据wind资讯数据,房企发行ABS+ABN由2017年的1097.42亿元,飙升至2019年的2733.46亿元。2019年房企ABS交易所市场发展势头迅猛,产品类型丰富,基础资产以供应链为主,购房尾款、CMBS、类reits等多种类型齐头并进。审核效率高、募集资金使用灵活、监管机构及政策支持力度大成为ABS市场发展优势。2019年房企发行公司债和ABS合计发行5422.34亿元,占到房企公开市场融资的69.69%,交易所市场成为房企融资的首选市场。两种产品类型有一定互补性,公司债多为中长期产品;ABS多为1年期,使用灵活。


2019年土地市场回顾:高位盘整 分化加剧!

根据Wind数据,百城土地全年成交面积6.4亿平方米,同比下降4.46%,成交总价3.95万亿元,同比上涨18.07%。按城市层级分析,一线城市土地成交面积、成交总价同比分别上涨18.6%和11%;二线城市土地成交面积、成交总价分别上涨4.3%和26.8%;三线城市土地成交面积下降12.3%,成交总价上涨9.4%。从各城市成交数据看,杭州、上海、广州、武汉、北京、南京、天津、苏州、重庆和成都位列前十,成交总价均超过千亿元。其中杭州以2684.73亿元蝉联榜首。在土地成交TOP30榜单上,无一例外都是一二线城市,可见土地成交进一步向一二线城市集中的趋势明显。从溢价率分析,一线城市平均溢价率6.18%,同比上升0.8个百分点;二线城市平均溢价率14.02%,同比上升0.48个百分点;三线城市溢价率14.09,同比下降1.35个百分点。另一个值得关注的现象是,土地市场流拍、流标现象逐年加剧。通过Wind数据统计发现,2018年显示“未成交”的记录为2341条,而2019年这一数据已经达到了3812条,同比增长62.8%。由此可见,土地市场在经历了前两年的火热之后,正在呈现高位回落之势。


多地楼市“暂停”,房地产吹响抗疫“集结号”!

12月底以来,一场突如其来的疫情防控阻击战,牵动着全国人民的心。各地积极行动,压实属地责任,加强社区防控,努力化解疫情风险。全国多地住房和城乡建设系统均采取了相应措施,扎实开展疫情防控工作。全国大多数城市的住建部门和房地产行业相关社会团体已发文要求和倡议暂停售楼处相关销售活动,并进一步明确了建筑工地的复工或新开工时间。部分城市更是直接关闭了当地的网签系统,暂停房屋交易。一时间,全国多地楼市均已按下“暂停键”。作为支柱产业和中国经济的“压舱石”,房地产行业也积极投身此次疫情防控战。截至2020年2月3日,已有122家房企累计捐款接近19亿元。除了捐款捐物,多数旗下拥有商业地产的房地产企业如万达、龙湖、万科、华润等还以减免商户租金的形式,为商户减负。面对疫情对市场的挑战,有机构建议,在自身资金和抗风险能力受到考验的情况下,房企应保持谨慎和敬畏心态、顺应市场走势,对全年的货量安排和资金周转积极作出调整。



名家言论:和大佬们同行

易居企业集团CEO 丁祖昱:即使央行继续释放流动性,也不会马上传导到房地产,楼市不是受益者。央行降准的目的是支持实体经济,对房地产市场影响较小。房地产未来应该会自己走完调整期,建议房企不要对短期市场有所侥幸。


国务院发展研究中心 孟晓苏:限价消灭了房地产市场的市场机制,是市场经济的反向行为,应该取消这些临时的政策。房地产税实施之后,地方政府也不再需要继续推行限购和限贷等短期政策,用税收手段调节比行政手段调节更符合市场要求。


永信行原创:理论和实践的结合

《认缴出资未到出资期限下的股东权益思考》

文|永信行业务部

新《公司法》将注册资本由实缴制改为认缴制,股东的出资期限由公司章程自行约定,原则上不作限制。但公司实务中,经常出现股东认缴出资在公司成立20年以后,甚至更长的时间,且股东的实缴出资与认缴出资比率不一致,而此类公司发生股东股权转让、增资扩股等经济行为时,因在成立时或成立后未能合理约定认缴出资未到出资期限前相应的权利和义务,在如何合理界定股东权益时,经常出现矛盾或纠纷。本文结合国家有关的规定及实践经验,对股东认缴出资未到出资期限且认缴出资与实缴出资比率不同情况下的股东权益进行分析探讨,以在合理核算股东权益时提供参考。


《湖北永信行的品牌建设之路》

文|永信行业务部

评估咨询行业是一个智力密集型行业,其品牌内涵是记录、凝结和承载着评估机构及其全体工作人员执业能力、服务水平、诚信态度、业绩等被客户、监管机构和社会公众认可和信赖的工作状态的名称和标志,是评估咨询机构整体实力的综合体现。本文总结了湖北永信行的品牌建设经验,以期与同类机构互相交流和借鉴。


市场分析:听说好多同行引用?


《2019 年武汉市房地产市场分析》

2019年武汉楼市多项指标领先全国,城市价值继续提升。全年土地成交宗数(182宗)和成交面积(1109.50万㎡)再创历史新高;新建商品住宅供应面积(2501万㎡)同比增加7.07%,成交套数(209101套)和面积(2346.51万㎡)同比分别增加25.7%和35.1%,全国第三;新建商办市场的成交再度下滑;二手住宅“量涨价跌”。


季度数据:武汉楼市的风向标

这是我们延续11年的传统,我们惯的就是“伸手党”,新鲜热乎的市场数据,新房、二手房、土地成交价格,你想要的,通通拿去。

《永信行视界》2019年第4期

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