对房地产租赁价格的认识

对房地产租赁价格的认识
柴   强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

副会长兼秘书长

近年来,房地产租赁价格评估业务越来越多。为了科学准确地评估出房地产租赁价格,在评估时应搞清楚所要评估的房地产租赁价格的内涵。完成评估后,在估价报告中应说明所评估出的房地产租赁价格的内涵。为此,需要全面深入认识房地产租赁价格。

一、房地产租赁价格的相关概念

房地产租赁价格是出租房地产所收取或租用房地产所支付的货币或实物,通常称为租金,有时称为租价。在房屋和土地合在一起租赁时,称为房屋租赁价格或房屋租金,简称房租、房费;在土地或以土地为主租赁时,称为土地租金,简称地租。

二、房地产租赁价格的一般构成

房地产租赁价格的构成,一般包括下列10项:

(1)地租(或土地使用费);

(2)房屋折旧费(包括房屋建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费);

(3)房屋维修费;

(4)房屋管理费(或物业服务费);

(5)房地产税(为房地产持有环节的税收,目前有房产税、城镇土地使用税);

(6)房屋保险费;

(7)房地产租赁费用(类似于营销费用,如房地产租赁代理费或经纪服务费);

(8)房地产租赁税费(如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税);

(9)房地产投资利息;

(10)房地产投资利润。

现实中某一房地产租赁价格构成项目,根据当地该种类型房地产的租赁习惯以及租赁合同对租赁双方税费负担的约定,可能不含上述某些构成项目,还可能包含其他费用。例如住房租赁,由出租人提供家具家电的,租赁价格中还包含家具家电使用费(如家具家电折旧费);出租人负担供暖费甚至水电费、网费、有线电视收看费等费用的,租赁价格中还包含这些费用。而如果租赁合同约定房屋维修费、物业服务费、房地产税等税费由承租人负担的,则租赁价格中不含这些税费。房地产租赁交易一般通过经纪服务促成,且不向出租人而仅向承租人收取经纪服务费的,租赁价格中不含房地产租赁费用。房屋如果是由承租人装饰装修甚至改造、翻修、建造(如租地建房)的,租赁价格中不含房屋装饰装修部分的折旧费,甚至不含全部房屋折旧费。

三、房地产租赁价格的主要种类

(一)市场租金和合同租金

市场租金也称为客观租金,是某种房地产在市场上的平均租赁价格,应以一些类似房地产实际成交的租赁价格为基础来测算,且不能对这些租赁价格直接采用平均的方法计算,在平均之前应剔除不正常的和偶然的因素所造成的租赁价格偏差,还应消除因不同房地产之间的地段、品质、楼层、朝向、房龄等状况不同而造成的租赁价格差异。

合同租金也称为租约租金,是房地产租赁合同约定的租赁价格。

(二)毛租金和净租金

毛租金是包含房地产运营费用(如维修费、管理费等)的租金,或者由出租人负担房地产所有运营费用的租金。毛租金又可分为下列3种。

(1)潜在毛租金,是不考虑空置和收租损失因素,即所有可出租数量(如面积、间数、套数)没有空置、全部租出所能收取的租金。

(2)应收毛租金,是考虑空置因素但不考虑收租损失因素,即应向承租人收取的全部租金,或者潜在毛租金减去空置损失后的租金。

(3)有效毛租金是考虑空置和收租损失因素,即潜在毛租金减去空置和收租损失后的租金,或者应收毛租金减去收租损失后的租金。

净租金是不含房地产运营费用的租金,或者由承租人负担房地产所有运营费用的租金,即有效毛租金减去运营费用后的收益。

(三)固定租金和变动租金

固定租金是在租赁期间租金固定不变的租金,通常用于租赁期限在1年以内的短期租赁,或者市场租金较平稳时期。

变动租金是租金在租赁期间会调整的租金。租赁期限超过1年的长期租赁,为应对未来可能发生市场租金明显涨跌、通货膨胀、运营费用上升、经营状况不如预期等,往往采取变动租金。变动租金又有许多种,主要的有下列3种。

(1)基础租金加递增租金:是在首期租金的基础上,以后各期的租金按照一定数额(也称等差)或比率(也称等比)递增。例如某套住房的租赁期限为3年,第一年的月租金为3 000元,第二、三年的月租金分别在上年月租金的基础上上调100元或上涨3%。当然,现实中也有递减租金的情况,但较少见。

(2)基础租金加浮动租金:是在首期租金的基础上,以后各期的租金调整与有关经济指数挂钩。有关经济指数如居民消费价格指数(CPI)、居民可支配收入、国内生产总值(GDP)等。

(3)保底租金加分成租金:简称百分比租金,是在一个较低的固定租金(称为保底租金或基本租金)的基础上,外加按照承租人的营业收入或销售额一定百分比提成的租金,通常用于商业房地产。例如某个商铺的月租金是5 000元再加上销售额超过3万元部分金额的6%,如果该商铺某个月的销售额为4万元,则该月的租金为5 000+(40 000-30 000)×6%=5 600元。

四、房地产租赁价格的计量单位

房地产租赁价格可能按面积、间、套、幢等来计算。按面积计算的,又有按建筑面积、套内建筑面积、使用面积计算。例如,住房的租金通常按套、间或床位计算;办公、商业用房的租金通常按面积计算,其中商场、集贸市场(如小商品市场、农贸市场、批发市场)的租金还可能按柜台、摊位计算;停车场(库)的租金通常按车位计算。

房地产租金一般按照租用时间多少来计算,而计算租金的时间单位可能为天、月、年,相应的租金分别称为日租金、月租金、年租金。日租金是按天计算的租金,如某个写字楼的租金为5元/平方米•天;月租金是按月计算的租金,如某套住宅的租金为3 000元/套•月;年租金是按年计算的租金,如某个铺面房的租金为8万元/间•年。此外,还有按小时计算的租金,如某个停车场(库)的租金(停车费)为2.5元/车位•小时。

五、房地产租赁价格的其他方面

现实房地产租赁中还有许多具体情况的不同,会导致实际租金水平与表面上的租金水平有所不同。例如,通常有免租期或装修期,即向承租人少收取一定时间(比如20天至40天)的租金,以满足其搬家、装修等需要。在这种情况下,实际租金就低于名义租金。

再如,租金的支付方式和支付周期可能差异较大,如一次性支付、分期支付。租金通常分期支付,但短期租赁也有一次性支付的,或者因能享受较大的租金折扣而一次性支付。租金采取分期支付的,又有按月、季、半年、年支付,往往还会收取一定数额的押金,如个人住房租赁通常采取“押一付三”,即收取相当于一个月租金的押金,同时收取三个月的租金。

还需要注意的是,租赁价格和租赁权价格是两个不同的概念,两者的内涵也有本质不同。租赁权价格是承租人权益价值。


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