【永信行视界】2019年第三季度武汉市房地产市场分析

文章附图
一、土地市场

2019年第三季度,武汉市土地市场走向低迷,土地供应和成交数量呈现较大幅度减少,一方面政府推地力度减弱,另一方面地块成交呈现冷热不均的局面,“抢地”和“流拍”现象同时上演。前三季度已累计供应房地产用地141宗,推出土地面积887.59公顷,累计成交110宗,成交土地面积698.72万平方米。其中,本季度共推出土地25宗,成交19宗,流拍4宗,延期1宗,撤牌1宗。

图表1:2016年至今土地成交概览


土地价格方面,第三季度平均楼面地价为12054.42元/平方米,平均溢价率仅为5.82%(已剔除一宗高溢价率的加油站地块)。黄陂区武湖长江新城范围内的2宗地块经过激烈竞价达到“熔断价”,东西湖径河地块被保利以12亿元斩获,溢价率37%。其他地块均以底价成交。

用途结构方面,第三季度成交的地块主要以住宅用途为主,其中住宅类用地(住宅、住宅混合)6宗,商服类用地(纯商服、商服混合)5宗,住商混合用地6宗,其他(工业用地)2宗。

图表2:第三季度各用途土地成交情况


区域结构方面,第三季度在成交宗数方面,主远城区数量比较均衡,中心城区成交9宗,开发区1宗,远城区9宗。黄陂区的两宗住宅地块,是长江新城时隔近三年的首次纯住宅出让。硚口区、洪山区、经开区和汉南区本季度无成交地块。

图表3:第三季度各行政区土地成交情况


拿地房企方面,第三季度房企在优质地块的争夺上依然比较积极,如长江新城的两宗地块,吸引了十多家知名房企的激烈竞价。武昌滨江的两宗优质地块被华夏幸福以底价竞得,这两宗地块均位于武汉市主城区武昌区域,紧邻长江主轴,属于政府重点规划的滨江CBD核心区,总建筑面积超过110万平米。此外,越来越多的品牌房企进入了远城区,如华润和中粮分别进驻新洲的邾城和双柳新区。

前三季度,武汉土地市场经历了由冷到热,再到降温的过程。武汉市开启本轮调控已经有三年,新房市场的去化形势逐步严峻,“金九银十”成色不足,市场低迷的情绪势必传导到土地市场。但是从长期看,武汉城区外扩、交通配套设施的完善和人口的持续增长,构成了未来房地产市场持续的发展动力,在低谷期拿地的房企,因土地成本较低,反而更具有竞争力。

二、新房市场

第三季度,全市新建商品房成交70628套,同比增加16.15%,成交面积764.21万平方米,同比增加16.65%。

(一)住宅市场

1、供应情况。前三季度,本年已累计供应商品住宅1680万平方米,比去年同期增加7.07%。第三季度,全市新建商品住宅供应786万平方米,比第二季度增长26.77%,同比去年第三季度增长3.29%。从各月来看,供应量不断增加,九月份是传统的“金九银十”旺季,供应量最大,达到364万平方米,大幅度超过前八个月的单月供应量。

图表4:近一年新建商品住宅供应量


预计第四季度将有155个项目、800.65万平方米的商品住房可达到上市条件。其中,主城区预计可供应297.06万平方米,占全市可供应量的37.10%;远城区可供应量397.54万平方米,占比49.65%;开发区可供应量106.05万平方米,占比13.25%。

图表5:2019年第四季度商品住宅可供应量


2、成交情况。整体而言,新建商品住宅成交套数和成交面积同比均有较大幅度增长,成交的区域性集中,成交价格继续微涨。

成交数量。前三季度,全市新建商品住宅成交146355套,比去年同期增长29.64%,成交面积1633.81万平方米,同比增长34.23%。第三季度成交61226套,684.79万平方米,同比分别增长48.61%和54.58%。7月,成交量达到年内最高点,但是随后直转而下:虽然9月武汉楼市供应量和推盘量双双创下新高,但销售量却连续两个月下滑,且下滑幅度逐月加大,市场降温明显,供过于求迹象初现。

图表6:近一年各月新建商品住宅成交量


区域方面。主城区、远城区和开发区的成交套数分别为29224套、24044套和7938套,比例为48:39:13,主城区依然是成交的主力。随着江岸区后湖和硚口区古田等区域供应量的萎缩,汉阳区和洪山区成为主城区的主角,第三季度分别以7801套和7669套的成交量位列第一和第二;洪山区的成交中,绝大部分在白沙洲和黄家湖青菱湖区域,随着杨泗港长江大桥的通车,该区域的交通条件将得到较大改善,区域价值显著提升;汉阳区的四新已经逐步“收官”,只剩国博新城、招商公园1872等少数尾盘和大盘在售,目前推盘主要集中于二环沿线,包括磨山、五里墩等区域;远城区中,黄陂区和新洲区成交套数分列第三和第四,分别为6644套和5813套,远城区也呈现集中的趋势,黄陂区以横店和盘龙城区域为主,新洲区以阳逻为主。武昌区和蔡甸区则因供应量不足,导致成交量垫底。与去年同期相比,多数行政区的成交量有较大变化,反映了其市场供求的变动。

图表7:第三季度各区新建商品住宅成交量


图表8:近一年新建商品住宅成交价格变化


成交价格方面。根据国家统计局的最新数据,2019年7月全市新建商品住宅成交价格环比上涨1.1%,同比上涨14.6%;8月环比上涨1.0%,同比上涨14.3%;9月环比上涨0.8%,同比上涨14.9%。本季度,部分楼盘备案价格有所上涨,但是进入九月,随着去化率走低及销售难度加大,楼市打折及降价楼盘增多,故总体上涨幅与前几个月基本持平,没有太大的起伏。由于武汉市实行比较严格的限购、限贷等偏紧政策,市场价格相对稳定,近12个月的平均增长率为1.13%。

3、新建商品住宅市场总结。第三季度经历了由热转冷的过程,在进入传统的“金九银十”旺季后,成交量反而不断萎靡,而供应量还在不断加大。武汉开启限购已满三年,购房群体主要依赖于刚需的“新武汉人”和部分改善型客群,需求增长相对有限。而前三季度的成交数据好于去年,从侧面可以看出需求有提前消耗的可能,第四季度可能面临较大的去化压力。

(二)商办市场

前三季度全市新建写字楼和商业用房市场成交量整体再度下滑,成交量同比均减少30%左右。虽然第三季度写字楼市场有较大回升,但仅靠第四季度,恐难挽回全年的颓势。

1、商业市场。前三季度商业用房合计成交9953套,成交面积75.98万平方米,同比去年前三季度分别下滑30.93%和28.33%。本季度成交套数为3705套,成交面积30.05万平方米,相对于第二季度环比增长0.19%和5.36%。

图表9:近一年各月新建商业用房成交量


从各行政区来看,第三季度主城区、远城区和开发区的商业用房成交套数分别为1559套、1223套和923套,比值为42:33:25,与住宅相比,商业在开发区的比重相对较高,经开区的成交套数独占鳌头。

图表10:第三季度各区新建商业用房成交面积


2、写字楼市场。前三季度写字楼合计成交10667套,成交面积73.19万平方米,同比去年前三季度分别下滑29.01%和31.34%。本季度成交套数为4931套,成交面积32.86万平方米,与第二季度相比分别增长35.69%和41.70%。

图表11:近一年新建写字楼成交量


图表12:第三季度各区新建写字楼成交面积


从各行政区来看,主城区成交量占绝对的优势,远城区则相对较少,这与写字楼项目大多分布在核心的商务区有关,开发区因近年入市了不少新项目,成交量表现不俗。

3、新建商办市场总结。商办市场成交量的不断下滑,一方面是存量已经达到较大的规模,增量供应减少;另一方面是自持型物业的比重逐步在增加,例如近一两年新入市的大型商业体,大都采用只租不售的形式。预计后续会保持目前的形势,成交量稳中有降,但是优质物业依然有很大市场。

三、二手房市场

前三季度,全市存量房成交78349套,成交面积797.48万平方米,环比增长18.51%,同比增长27.76%;其中,存量住房成交73482套,成交面积690.28万平方米,环比增长16.13%,同比增长25.52%。

根据国家统计局最新发布的数据,7月武汉市二手住宅价格环比下降0.2%,同比增长3.4%;8月环比增长0.5%,同比增长2.6%;9月环比下降0.8%,同比增长1.4%。二手住宅价格在连续下跌四个月后,首次实现回升,但是9月又继续下跌。

图表13:近一年二手住宅成交价格指数


从全国来看,第三季度二手房价格上涨的城市占绝大多数,今年以来基本保持稳中微涨的趋势。因多数城市限购未松绑,二手房价格下跌的城市数量相对于新房下跌城市数量较多,呈现新房涨价、二手房跌价的特征。

说明:

1、文中的主城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区;远城区指的是东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区;开发区指的是东湖新技术开发区(简称“东新区”)和武汉经济技术开发区(简称“经开区”)。

2、文中所引数据,除另有说明,均来自于武汉市住房保障和房屋管理局和武汉土地市场网。

本文刊载于《永信行视界》2019第3期(总第46期)


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