【行业泛读】2019年上半年武汉市房地产市场分析

文章附图



摘要:上半年土地成交宗数91和成交面积(583.15万㎡)同比去年大幅上涨;新建商品住宅供应面积(894)同比增加10.66%,成交套数(85129套)面积(949同比分别增加19%31%;新建商业用房成交套数6248和成交面积(45.93万㎡)同比分别下滑30.12%30.95%。二手房成交继续升温,但价格进入持续回调状态


土地市场:低开高走

2019年上半年武汉市土地招拍挂市场成交较为火热,尤其是第二季度单季度成交金额达717.29亿元,创下武汉单季度土地出让成交金额记录。上半年合计成交土地91宗,相比去年上半年的55宗增长65%;成交土地面积583.15万平方米,同比增长36%;土地规划建筑面积1643.4万平方米,同比增长43%;土地成交价款930.36亿元,同比增长103%

12016至今土地成交概览

土地价格方面。上半年总体楼面均价为5661/平方米。91宗成交土地中,有50宗地以底价成交,有41宗地为溢价成交,溢价地块数量占成交总地块数量的45%平均溢价率为32.9%剔除2宗加油站用地)。有5宗地达到“熔断价”,通过竟配建环节确定竞得人。

用途结构方面。上半年成交的地块以住宅为主,其中纯住宅31宗,成交面积192.11万平方米,住商混合23宗,成交面积189.79万平方米,纯商服12宗,成交面积37.54万平方米。

2上半年用途土地成交情况

区域结构方面。上半年土地出让以远城区为主,远城区成交42宗,主城区36宗,开发区13宗。主城区地块分布在汉阳区四新、硚口区长丰街、武昌区中北路等较优质地段,远城区地块主要分布在东西湖三店、金银湖,黄陂区盘龙城,新洲阳逻,蔡甸老城区等片区。


3上半年各行政区土地成交情况


拿地房企。融创作为武汉2019年上半年的土拍赢家疯狂斩获5宗地,分别位于江夏庙山、大桥新区黄家湖、汉阳铁厂、硚口宗关,为上半年的武汉土地市场贡献了188.78亿元土地成交额。其中,位于硚口的宗关地块几次延期、流拍后终于成交,楼面地价达14471元,刷新了片区记录。美的作为2019年首次进驻武汉的房企,高溢价、高楼面价拿下光谷南和黄家湖地块在武汉土地市场赚足眼球。除此之外,品牌房企华侨城、万达、富力、华发、碧桂园、华润、金辉、佳兆业、正荣、联发、景瑞等均在2019年上半年有所收获

上半年武汉土拍市场可以说经历了前半程的低调再到后半程的繁华,从年初频频流拍、撤牌到第二季度的房企大混战、溢价成交。上半年武汉土地出让金总额位居全国城市第二名,龙头房企出于规模化布局需要,加快了武汉城市圈及省内扩张步伐。虽然在持续的楼市调控背景下,大部分房企面临较大的资金压力和预售限价压力,但是武汉市的发展潜力和相对较的土地供应,依然是吸引房企“重仓”的重要因素

、新房市场:结构分化

上半年,武汉市新建商品房成交98230套,同比增长5.65%,成交面积1060万平方米,同比增长9.39%

(一)住宅市场

1供应情况。2019年上半年,武汉市商品房新增供应1103万平方米,同比增长6.29%,其中商品住宅新增供应894万平方米,同比增长10.66%1月份,全市商品住宅新增供应132.4万平方米,同比增长10.65%2月份商品住宅新增供应25.42万平方米,同比减少64%。随后各月商品住宅新增供应面积逐渐增长

1:近一年新商品住宅供应量

预计第三季度将有160个项目、908.16万平方米商品住房可达销售条件,与去年同期相比,项目数量增长52%可售总建筑面积增长28%。其中主城区供应量352.70万平方米,占比39%,远城区供应量414.54万平方米,占比46%,开发区(含东湖风景区供应量140.92万平方米,占比15%

22019季度商品住宅可供应

2成交情况。整体而言,新建商品住宅成交套数和成交面积同比均有小幅度增长。

成交数量。由于新房价格受限、住宅存量较低、新房二手房价格倒挂等市场现状依然存在,购房者购买新房的热情依旧不减。2019年上半年,商品住宅成交85129套,同比增长19%,成交面积949万平方米,同比增长31%。除1月份成交9765套,同比减少43.56%外,其余5个月份同比增长分别为61.57%35.19%37.41%31.33%38.42%。第二季度成交数量较高,尤其是6月份商品住宅成交22195套,单月成交量超过前五个月总和的三分之一。1-6月份成交面积分别为108.32105.69145.95169.62174.61244.82万平方米

3近一年各月新建商品住宅成交

区域方面。远城区依然是成交的主力,成交套数占全市的46%,主城区占40%,开发区占14%城区中,硚口、青山等区域的供应减少,多个楼盘售罄,成交量下滑,但是江汉区洪山区则集中放量,成交套数分别同比猛增434%42%,洪山区新建商品住宅成交量以12510套、144.44万平方米双双位居全市首位。远城区中,黄陂区、新洲区成交套数分别有32%47%的增长,成交套数分别位居全市第二、第三,黄陂区住宅成交仍是以盘龙城为主,新洲区主要得益于阳区域的利好。开发区中,东湖新技术开发区的表现抢眼,成交套数全市排名第四,同比增长165%

4上半年各区新建商品住宅成交量

成交价格方面。根据国家统计局发布的最新数据,20194月武汉市新建商品住宅环比上涨1.00%,同比上涨14.8%5月环比上涨1.20%,同比上涨14.8%6环比上涨1.0%,同比上涨14.6%2017年以来新房备案价严格控制,所以价格相对稳定。从最近一年来看,新房价格每月平均保持1.00%的复合增长率

4:近新建商品住宅成交价格变化

3、新建商品住宅市场总结。上半年商品住宅成交量同比去一定增长,但仍不及20172016两年。上半年成交情况继续分化,性价比高的刚需项目仍然抢手,价格偏高或者配套条件较差的项目,去化周期较长。上半年价格并不大,整体还是处于稳中略升的走势。销售分化将伴随着楼市调控持续,购房者对于品质有着更清醒的认识,其出手时也越发谨慎理性。

(二)商办市场

上半年武汉市写字楼和商业用房市场总体呈现供大于求的局面,成交套数和成交面积均大幅下滑。

1、商业市场。上半年新建商业用房合计成交6248套,成交面积45.93万平方米,同比分别下滑30.12%30.95%。去年每月成交量都在1000套以上,最多的月份达到2445套,而进入20191月,直接跌破1000套关口,到3月才有所回升,3-6月份成交量稳定在1200套左右

5近一年各月新建商业用房成交量



从各行政区来看,上半年商业用房的成交主要集中在主城区的江岸区、汉阳区,远城区的东西湖区、黄陂区和两大开发区


5上半年各区新建商业用房成交面积

2写字楼市场。上半年新建写字楼成交5736套,同比下降43.21%,成交面积40.33万平方米,同比下降42.41%。与商业用房相比,写字楼成交更加低迷,下滑幅度更大,成交面积也少于商业用房5.6万平方米

6近一年新建写字成交量



从各行政区来看,武昌区以5.84万平方米排名第一;东西湖区和经开区表现亮眼,成交量排名第二、第三汉阳区硚口区分别位于第四和第五成交面积均在4万平方米以上远城区除东西湖区外,江夏区、黄陂区分别为1.881.46万平方米,新洲区、汉南区成交面积更是只有不到600平方米。总体来看,写字楼市场仍以主城区为主

6上半年各区新建写字楼成交面积

3新建商办市场总结。商办市场成交量的不断下滑,一方面是存量已经达到较大的规模,增量供应减少;另一方面是自持型物业的比重逐步在增加,例如近一两年新入市的大型商业体,大都采用只租不售的形式。预计后续会保持目前的形势,成交量稳中有降,但是优质物业依然有很大市场

二手房市场成交回升

2019年上半年,武汉市二手房市场成交持续升温,成交套数和面积与去年同期相比均有所增长,但成交价格持续微幅下调,呈现缓慢下降趋势。

2019年上半年存量房成交45050套,成交面积461.31万平方米,环比增长26.18%,同比增长29.36%;其中,存量住房成交42065套,成交面积394.18万平方米,环比增长27.61%,同比增长23.76%

根据国家统计局发布的最新数据,20194月武汉市二手住宅价格同比增长7.8%,环比降低0.2%5月同比增长5.6%,环比降低0.3%6同比增长4.9%,环比降低0.3%。二手房住宅成交价持续微幅下调


7:近二手住宅成交价格指数

全国来看,上半年全国重点城市二手房市场大幅调整后,需求开始释放,但由于去年下半年成交低使得市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。

说明:

1、文中的主城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区;远城区指的是东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区;开发区指的是东湖新技术开发区(简称“东新区”)和武汉经济技术开发区(简称“经开区”)。

2、文中所引数据,除另有说明,均来自于武汉市住房保障和房屋管理局和武汉土地市场网




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