【专业深读】2019年第一季度武汉市房地产市场分析报告

   本季度土地成交宗数(21宗)和成交面积(125.79万㎡)同比腰斩;新建商品住宅供应面积(351万㎡)同比减少5%,成交套数(32307套)和面积(360万㎡)同比分别减少1.6%和1.7%;新建商业用房成交套数(2550套)和成交面积(17.41万㎡)同比分别下滑36.1%和44.7%。二手房成交有所升温,但价格进入停滞状态。

一、土地市场:频频终止出让,成交减少

2019年第一季度,土地市场实际供应与计划供应存在较大出入,有13宗地块终止挂牌,3宗地块调整了挂牌时间或其他事项。土地招拍挂市场成交相对冷淡,本季度合计成交土地21宗,相比去年同期的41宗减少了一半;成交土地面积125.79万平方米,同比减少63%;土地规划建设面积418.05万平方米,同比减少56%;土地成交价款213.07亿元,同比减少47%。

表1:2016年至今土地成交概览

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土地价格方面。本季度总体楼面均价为5097元/平方米。有14宗地以底价成交,有7宗地为溢价成交,溢价地块数量占成交总地块数量的33%,与去年同期相比,溢价地块占比提高了21个百分点。溢价率为0.8%-29.6%,有1宗地达到了“熔断价”,通过竟配建环节确定竞得人。

表2:第一季度各用途土地成交情况

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用途结构方面。本季度成交的地块以住宅为主,其中纯住宅8宗,成交面积59.97万平方米,住商混合9宗,成交面积57.65万平方米,纯商服3宗,成交面积9.3万平方米,住宅混合教育1宗,成交面积0.87万平方米。

区域结构方面。本季度主城区成交9宗,远城区10宗,开发区2宗。主城区地块分布在汉阳区四新、归元寺,江岸区后湖,武昌区武泰闸、中北路、中南路等较优质地段,远城区地块主要分布在东西湖三店、金银湖,新洲阳逻、蔡甸的老城区等片区。

表3:第一季度各行政区土地成交情况

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拿地房企。本季度拿地房企中,品牌房企和国资企业依然占绝对优势地位。品牌房企的竞争相对激烈,数宗地块经历了多轮竞价。旭辉、奥山、融创、万达、平安、新城、富力、华发等品牌房企均再次落子,且主要分布在远城区。奥山落子东西湖,是继光谷、经开之后,在武汉布局的第三个以冰雪为主题的综合体。融创落子武泰闸,可能联合武汉城投、武汉地产、宏泰集团等,共同打造武昌滨江新地标;万达集团继去年底拿下阳逻之星地块后再次拿下相邻地块,将布局新洲万达广场。富力此次首入东西湖,也是第一次在武汉的公开市场拿地。国资企业占据了三分之一,汉阳、武昌、江夏的国资企业均在所在行政区竞得地块,湖北交投、武汉地产和武汉工控、长江新城集团等也在中心城区拿下了优质地块。

总体上,本季度土地供应和成交数量锐减,但是土地市场竞争依然激烈,大牌房企对于高性价比地块的追逐热情不减,溢价地块增多,受本季度大量地块终止、延期的影响,预计第二季度的供应可能有所增加。

二、新房市场:住宅微降,商办惨淡

2019年第一季度,武汉市新建商品房成交37423套,同比减少10.9%,成交面积404万平方米,同比减少8.9%。

(一)住宅市场

1、供应情况。2019年第一季度,武汉市商品房新增供应351万平方米,其中商品住宅275万平方米。商品住宅供应面积同比减少5%。1月份,全市商品住宅新增供应132.4万平方米,环比减少64%,同比增长11%。2月份商品住宅新增供应25.42万平方米,环比减少99%,同比减少64%。3月份,商品住宅新增供应117.14万平方米,环比增长360.8%,同比增长17.8%。

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图1:近一年新建商品住宅供应量

预计第二季度全市将有155个项目、855.3万平方米商品住房可达销售条件,同比去年,项目数量增长58%,可售总建筑面积增长6%。其中,主城区供应量335.03万平方米,占比39%,远城区供应量384.05万平方米,占比45%,开发区(含东湖风景区)供应量136.23万平方米,占比16%。

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图2:2019年第二季度商品住宅可供应量

2、成交情况。整体而言,新建商品住宅成交套数和成交面积同比均有小幅度下滑。

成交数量。2019年第一季度,商品住宅成交32307套,同比减少1.6%,成交面积360万平方米,同比减少1.7%。1月份,全市商品住宅成交9765套,成交面积108万平方米,环比减少51%,同比减少41.5%;2月份商品住宅成交9347套,成交面积106万平方米,环比减少2.4%,同比增长69.5%。3月份,商品住宅成交13195套,成交面积146万平方米,环比增长38%,同比增长37.2%。

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图3:近一年各月新建商品住宅成交量

区域方面。远城区依然是成交的主力,其成交套数占全市的48%,主城区占37%,开发区占15%。主城区中,江岸、青山、汉阳等区域的刚需区域供应减少,多个楼盘已售罄,成交量大幅度下滑,但是江汉区和洪山区则集中放量,成交套数分别同比猛增168%和71%。远城区中,新洲区成交套数出现30%的增长,主要得益于阳逻区域的利好。开发区中,东湖新技术开发区的表现尤为抢眼,成交套数全市排名第二,仅次于洪山区,同比增长143%。

表4:第一季度各区新建商品住宅成交量

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成交价格方面。根据国家统计局发布的最新数据,2019年1月武汉市新建商品住宅环比上涨0.70%,同比上涨11.2%,2月环比上涨1.2%,同比上涨12.5%。3月环比上涨0.7%,同比上涨13.4%。2019年初两个月的涨幅相比去年底有所收窄。由于从2017年以来对新房备案价格实行严格控制,新房价格相对稳定。从最近一年来看,新房价格每月平均保持1.00%的复合增长率。

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图4:近一新建商品住宅成交价格变化

3、新建商品住宅市场总结。第一季度主要受到传统春节淡季的影响,加上去年底集中推盘导致今年初供应节奏放缓,总体来看新房市场呈现供需双降的局面。随着第二季度大量达到预售条件的商品住宅上市,预计成交量会逐步恢复。从政策层面看,武汉市短期内不会放松调控,但是不排除在“因城施策”的政策精神指导下对部分区域和细分市场进行差别化微调的可能性。

(二)商办市场

第一季度武汉市新建商办市场再次步入“冰封期”。办公楼成交量已经连续两年接近“腰斩”,商业用房的成交也有大幅度下滑。

1、商业市场。第一季度新建商业用房合计成交2550套,成交面积174107.95平方米,同比分别下滑36.1%和44.7%。去年每月成交量都在1000套以上,最多的月份达到2445套,而进入2019年1月,直接跌破1000套关口,到3月才有所回升。目前商业用房的成交主力主要为商用公寓和社区商业,公寓市场经过了因限购而产生的热潮之后,销售已经呈现疲态。社区底商主要为前期住宅售罄的楼盘加推,其售价大多回归租金收益,不再虚高。

表5:近一年各月新建商业用房成交量

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从各行政区来看,第一季度商业用房的成交主要集中在主城区的江岸区、汉阳区,远城区的东西湖区、黄陂区、新洲区和两大开发区。

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图5:第一季度各区新建商业用房成交面积

2、办公市场。第一季度新建办公楼成交2102套,同比下降48.1%,成交面积171440.05平方米,同比下降42.0%。与商业相比,办公楼成交更加低迷,1月跌破1000套后再也未能恢复,颓势进一步延续。

表6:近一年新建办公楼成交量

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从各行政区来看,第一季度办公楼市场,主城区占据了成交量的第一梯队。除了青山区,其他六大主城区成交面积均在15000平方米以上。东西湖区和经开区则一枝独秀,一方面受供应量少的影响,另一方面与当地办公楼市场不太成熟密切相关。

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图6:第一季度各区新建办公楼成交面积

3、新建商办市场总结。商办市场成交量的不断下滑,一方面是存量已经达到较大的规模,增量供应减少;另一方面是自持型物业的比重逐步在增加,例如近一两年新入市的大型商业体,大都采用只租不售的形式。加上部分地区公寓市场热度的降温,也影响了商办市场整体的成交。预计后续会保持目前的形势,成交稳中有降,但是优质物业依然有很大市场,比如主城区核心地段、开发区的光谷中心城等。

三、二手房市场:量升价停

2019年第一季度,武汉市二手房市场成交进一步升温,成交套数和面积与去年同期相比有所增长。成交活跃的另一面是价格的颓势进一步凸显,二手房价格“涨不动”已经成为现实。

根据武汉市房管局发布的最新数据,2019年1-3月,武汉市存量房成交16651套,占去年全年的19.5%;成交面积184.38万平方米,占去年全年的22.0%,环比增长60.53%,同比增长16.04%。存量住房成交15328套,占去年全年的19.4%;成交面积146.95万平方米,占去年全年的20.1%,环比增长76.79%,同比增长3.85%。

根据国家统计局发布的最新数据,2019年1月武汉市二手住宅价格同比增长8.0%,环比增长0.4%;2月同比增长7.8%,环比增长0.0%。3月同比增长8.0%,环比增长0.1%。二手房住宅成交价的涨幅在不断收窄,陷入了停止增长的局面。

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图7:近一年二手住宅成交价格指数

从去年下半年开始,武汉二手房市场遇冷,行业发生了新一轮洗牌,一些规模较小、实力较弱的中介门店纷纷关张,即便是行业龙头也“抱团取暖”,应对寒冬。虽然已经是春天,在整体市场没有大的利好出现之前,二手房市场的寒冬依然无法退去。


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