【行业泛读】估价行业现存问题的经济学解析与治理

摘 要:本文在归纳估价行业存在的问题的基础上,针对现有文献的空白,应用经济学理论从四个视角进行深入分析。区别于以往文献侧重于应该怎样,本文通过经济理论分析论证了为什么会这样。通过“信息不对称-资产专用性-交易成本-治理结构”的分析框架得出了平台模式是未来行业主导治理结构的结论,并提出了平台建设的四个方向,希望能为业内人士提供启发。


一、估价行业存在的问题

(一)行业环境不佳

1、行业内过度竞争

与其他行业相比估价行业地域性明显,市场集中度很低。目前估价机构扩张多是直接设立分支机构,成本高、速度慢,并造成估价机构的数量越来越多,竞争极为激烈。

2、劣币驱逐良币

目前估价行业还在一定程度上存在漠视职业操守的估价机构或估价师取代坚持职业操守者的劣币驱逐良币现象,迫使所有从业者为了生存进行“竞次”。

3、外行领导内行

估价是一种专业性很强的工作,本应由估价师主导。但实际中相对于委托方、股东甚至市场人员,估价师普遍处于弱势地位,存在螺丝钉化的现象,甚至经常失去对估价结果的话语权。

(二)行业技术薄弱

1、技术力量薄弱

估价师的收入整体上难言可观,导致难以吸引和维持高素质技术力量。在估价机构内部普遍存在技术人员地位、待遇不如市场人员,导致很多技术人员转向市场岗,造成技术队伍不稳定,制约了技术水平的提升。

2、技术创新乏力

目前多数估价人员缺乏探索的积极性,行业整体技术理论创新乏力。同样,相比市场部门,技术部门的贡献难以充分体现,在内部常被视为成本部门,绝大多数估价机构对于研发的投入也远不及市场营销。

3、技术成果缺乏推广

虽有业内人士凭借热爱探索一些高水平成果,但缺乏在实际中推广应用,造成目前实际工作中思路方法、案例、参数选取时有主观性、随意性较大的问题,对估价结果的科学性、公正性有很大负面影响。

(三)行业效率较低

1、资源配置效率低

具体表现为:第一,知识传递效率方面。估价人员的经验知识来源局限于内部,同时其知识经验只能局限于在内部应用;第二,行业整体效率方面。目前所有环节都由估价机构内部独立完成,造成难以发挥比较优势、无法形成规模效应、重复建设现象严重,这在日渐增多的异地项目、新业务上表露尤为明显。

2、信息化水平低

目前估价行业信息化水平较低。估价人员需逐字撰写、审核报告,体力劳动比重大;且报告中的信息不能流动,例如续评,不同机构对同一估价对象都要重头再来,不管对于行业还是社会都是一种资源浪费。

(四)机制运行不良

1、监督机制

统一治理结构下难免因个人关系、业绩压力等因素对估价的科学性和公正性产生负面影响,而目前又缺乏有效的外部监督。这造成相关人的切身利益有可能被一个不是很精通估价对象的估价师、一份估价结果有较大偏差的报告所决定,有失公允。

2、委托机制

目前多数业务由银行、法院、国土等机构单方面委托估价机构,单项委托机制加剧了信息不对称,甚至造成信息垄断。而某些情况委托机构与相对人之间可能有直接利益冲突,例如缴纳出让金,单项委托机制难以保障公正性。

3、收费机制

目前收费与评估值挂钩的规定对估价机构有尽量做高评估值的负向激励,这在在司法鉴定评估中的负面影响尤为突出,部分法院也认识到这一弊端,采取了评估费与拍卖成交值挂钩的做法。

二、经济学理论分析

虽有经济学帝国主义的戏称,但经济学理论的强大解释力使其在其他领域也大有用武之地。已经有很多业内人士针对估价行业存在的不足提出了很多很好的设想,但基本是从“应该怎样做”的角度,鲜见从经济学角度分析“为什么会这样”的研究。针对这一空白,下文从四个角度应用经济学理论对估价行业进行深入分析,都遵循了理性人的基本假设和成本收益的分析方法。

(一)柠檬市场理论视角:信息不对称导致柠檬市场

信息性是估价行业的首要特征,估价行业的产品形式以价格信息为主要要素;工作流程上是把产权证、实物、市场等载体的信息提取总结凝结成估价报告;而资源优势也体现为积累的信息。无形的信息却具有巨大的力量,信息不对称会降低市场的效率,甚至造成市场失灵。柠檬市场效应是指在信息不对称的市场中,买方由于难以分清商品好坏,为避免买到次品带来的风险损失,对于该市场上的所有商品只愿意付出平均价格。于是价值在平均价格之上的好商品因亏本逐步退出市场,而劣等品逐渐占领最后充斥市场的现象。

估价行业还有以下特点:第一,估价结果的偏差性。由于估价具有一定的主观性,因此估价结果或多或少都存在偏差;第二,估价结果的差异性。即使都是合格的估价师,对于同样的估价对象得出的估价结果往往也会不同;第三,缺少质量信号。目前估价机构的评级指标例如业务量、估价师数量侧重于“量”,而缺少对于报告质量特别是估价结果的评价指标。

这导致了信息不对称的存在:估价机构和估价师难以令人信服地证明自己的水平,而作为非专业人士的委托方则难以准确判断估价机构的水平。因此面对质量不确定的估价报告,委托方最优的理性选择必然是通过压低价格来减少风险。

柠檬市场理论能够很好地解释很多实际中的问题:为什么委托方对入围机构设置越来越多的条件但收效不明显、为什么相比报告质量估价机构更关注营销、为什么出现劣币驱逐良币现象、为什么收费却越来越低但后来者还不断涌入,通常认为这些是竞争激烈所致,但深层次原因在于柠檬市场作祟。

(二)产权理论视角:知识收益权保护制度缺失导致缺乏技术创新动力

作为宏观经济学的核心,经济增长历来备受经济学家的瞩目。按照过去的理解,经济增长的原因在于技术进步、专业化分工等。但在新制度经济学巨擘诺斯看来,这些并不是经济增长的原因而是经济增长本身。在其巨著《西方世界的兴起》中,诺斯提出一个有效率的经济组织才是经济增长的关键,它能够在制度上作出安排和确立所有权以便造成一种激励,将个人的经济努力变成私人收益率接近社会收益率的活动,其在西欧的发展正是西方兴起的原因所在。

以上道理对于行业发展也同样适用。笔者认为,估价行业技术提升乏力也不是一个单纯的技术问题,并不是估价人员没有能力,而是由于缺少制度保护,个人的努力无法带来合理的私人收益。例如某估价机构精心组织制作的模板很容易被其他机构套用。在这种环境下绝大多数估价机构和估价人员没有足够的动力去提升技术,而安于现状等待模仿反而是理性人的最佳选择。

(三)交易成本理论视角:强资产专用性导致统一治理结构

企业的边界是企业理论最为重要的问题之一,关于企业边界的理论也有很多,其中以同属不完全契约视角的交易费用经济学(TCE)和产权理论(PRT)影响力最大。TCE和PRT 是一种“既团结,又斗争”的关系,它们都把有限理性、机会主义和资产专用性作为共同基础,但在TCE 认为契约不完全导致的交易费用主要源于事后的失调,因而强调事后适应性治理;而PRT则认为契约不完全导致的交易费用主要源于事前的专用性投资激励不足,因此强调事前的激励机制。对于TCE来说,应该考虑的是一种契约或交易应该匹配哪种治理结构;而对于PRT来说,应该考虑的是谁应该合并谁。

本节采用交易成本理论(TCE)进行分析估价行业的治理结构。交易成本指达成一笔交易所要花费的成本,也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本,具体包括搜寻信息的成本、协商与决策成本、契约成本、监督成本、执行成本与转换成本。交易成本的提出者科斯认为,市场和企业是两种可以相互替代的配置资源的基础手段,哪种的交易成本低就应采用哪一种,当市场交易成本高于企业内部的管理协调成本时,企业便产生了,企业的存在正是为了节约市场交易费用。

图:交易属性与治理结构的关系

注:三方治理和双方治理本质上属于处于市场和企业(科层)之间的混合治理

交易成本理论的集大成者威廉姆森从资产专用性、交易频率及不确定性三个维度对不同的交易进行区分,并据此衡量交易成本的大小。不同的交易特性由于影响到交易成本的高低,因此需要利用不同的治理结构来治理。

资产专用性是指在不牺牲生产价值的条件下,资产可重新用于不同用途和不同使用者使用的程度,它会导致交易前后双方地位发生根本性转变,因此是三个维度中最为重要的维度。资产的专用性越强,其所有者在和别进行谈判时“筹码”也就越少。资产专用性可分为地理位置专用性、物质资产专用性、人力资本专用性、特定用途专用性等。

估价行业的地域性特点突出,即某地域的估价依据、参数、案例、相关信息只对当地适用。这意味着估价机构和估价人员花费较高精力的工作成果只能局限于特定地域应用。

信息不对称的存在导致委托方搜寻匹配的估价机构过程很困难,因而对个人之间“点对点”式的沟通依赖度高,很多情况下其对估价机构的印象不是来源于估价师而是市场人员,甚至其对于特定市场人员的信任程度超过估价机构本身,业务成败不取决于估价师的水平而取决于市场人员的“能力”。

这两点现实表现为地理位置专用性即“地域性”及人力资本专用性即“人际关系依赖性”极强。因此估价行业的资产专用性很强,交易成本高,治理结构适合统一治理(即企业),这解释了传统估价行业为什么市场集中度低、对市场人员依赖度高。

(四)机制设计理论视角:激励相容缺失导致个体目的偏离整体目的

机制设计是指考虑在既定的社会价值目标下,能否并且怎样设计出某个经济机制来实现公平分配,使经济活动参与者的个体利益和社会目标相一致。目前机制设计理论已在法规制订、最优税制设计、行政管理、民主选举、社会制度设计等领域广泛应用。

好的机制设计要满足激励相容,即所制定的机制能够给每个参与者一个激励,使其在最大化个人利益的同时也达到社会目标。目前一些委托方要求三家评估机构各自测算报价,取最接近平均值的做法实质上就体现了对于真实评估值的正向激励。但估价行业现行的机制没有完全做到激励相容,导致估价机构的个体利益与社会整体目的偏离。

三、治理分析:平台将成为未来主导

(一)问题总结

概括来说信息不对称决定了市场环境,交易成本决定了治理结构,知识产权决定了创新动力,机制设计决定了运行效果。市场环境与治理结构是其中最为重要的两个因素,而这两者之间的关系类似于生产力与生产关系,即市场环境通过影响交易成本决定了治理结构;但从业者也可以通过改进治理结构反作用于市场环境。治理结构与产权保护、机制效果密切相关,后两者目前之所以不理想就是因为统一治理结构市场导致缺乏主导力量。因此估价行业未来发展的关键就在于如何通过改善治理结构解决其他问题。

统一治理结构一方面存在难以最大化发挥专用性资产(技术成果和估价人员)的作用,是行业效率低下的根源;另一方面由于多数机构无力独立进行技术研发,只能通过人力资本(市场营销和廉价劳动力)对物质资本(技术研发)的替代作用,在很大程度上阻碍了新技术的发展。

在互联网时代,在效率取代资质成为竞争的核心、跨界竞争日益激烈的情况下,建立大数据、GIS、人工智能等技术相结合智能评估系统成为业内人士的共识。而智能估价系统固定成本大、边际成本小、边际报酬递增的特点与统一治理结构存在尖锐的矛盾,现实呼唤打破企业边界,实际中已有不同地域的估价机构组成战略联盟,并与跨界巨头进行合作;也有从原估价机构里剥离出来专门提供数据服务的公司出现。

(二)相关理论分析

伴随着数字时代的崛起,“平台”逐渐成为越来越重要的组织模式,其最明显的特征是“跨群网络(正)外部性”,即平台一侧的用户增加,会导致另一侧的用户也相应增加,估价行业也已经出现平台模式的探索。

经济学大师梯若尔对于平台的定价结构及监管措施做了开创性的研究。而笔者认为平台作为一种介于企业和市场之间的治理结构,对于柠檬市场治理、减小交易成本、促进行业发展具有巨大的、不可替代的积极作用,但目前尚未见到这方面的研究,接下来笔者尝试运用相关理论进行创新探索,从理论上论证平台成为未来行业主导治理结构的必然性。

1、柠檬市场角度

破解柠檬市场有行政治理和市场机制,由于行政治理花费庞大的行政组织成本,且更依赖买方和行政官员之间多重委托-代理,因此在推行行政手段的同时更应该充分发挥市场机制的主导作用。

柠檬市场治理包括四种机制:信号显示机制、声誉机制、质保机制和第三方介入,而根据相关研究,前三种方式也或多或少都需要第三方的介入。这表明第三方是破解柠檬市场所必需的力量,而平台已被实践证明是一种强有力、最为可行的第三方,例如瓜子二手车作为平台综合了质检、声誉等机制,为二手车市场带来了曙光,这意味着柠檬市场的存在为平台的发展提供了广阔的空间,而平台也是破解柠檬市场最有效的手段。

2、产权理论角度

产权保护不是一蹴而就,而是有深刻的内在原因。《西方世界的兴起》对市场环境与产权之间的关系有如下描述:14世纪随着黑死病导致人口大幅减少,劳动的稀缺使得劳动者的谈判能力逐渐增强,封建的庄园制的关系向新型的地主—佃农关系转变。同时由于贸易和市场不断扩大,为从商业中获得更大的税收,政府逐步建立起对私有财产的保护制度。这也能够解释为什么之前业内人士的种种构想实际中收效并不明显。

大数据时代委托方对于估价的科学性、可靠性提出了更高的要求,对高质量知识有了更强的需求,因而智力成果资产化成为必然趋势,能更好地实现知识保护和应用的平台可谓生逢其时。

3、交易成本理论角度

交易成本与技术进步密切相关,而信息技术正是一种革命性的力量,例如滴滴等打车软件将原本统一治理的出租车行业市场化。智能估价系统不仅能够提高技术效率,更重要的是能够减弱信息不对称、突破地域性和人际关系的藩篱,因而资产专用性下降,减小交易成本。作为混合治理结构的平台,能够极大地扩大专用性资产的应用范围,因而创造比统一治理结构更强的生产力。

房地产经纪行业贝壳找房的出现就是一个很有说服力的例子,充分说明了平台模式的强大优势。经纪行业与估价行业也有许多相似之处,贝壳找房有三大关键要素:真房源、楼盘字典、ACN模式,值得估价行业借鉴,因此在第三部分将会做类比分析。

4、机制设计理论角度

之前业内人士多是寄希望于行业协会发挥治理主体作用,而机制设计理论启示我们,通过良好的机制设计同样让理性人的行为符合社会利益,这往往比强调监管、自觉更为高效、现实。

现实表明与众人期望的圣人相比,行业协会更可能也符合理性人;而随着平台规模扩大,其与行业利益日益紧密联系地在一起,许多原本由协会承担的职能平台同样有动力去做,而且能够避免委托代理中的代理人逆向选择问题,效率和效果更佳。例如阿里与浙江工商合作建设工商阿里大数据交互平台,积极推动的打假工作。

四、平台建设的方向

根据相关理论,笔者对于平台建设有如下具体建议:

(一)破解柠檬市场

虽然饱受其困扰,但经过探索也有成功破解柠檬市场的实例。例如日本农产品品牌化、网红褚橙高质量的标准化以及上文提到的瓜子二手车。这些案例的共性经验启示平台需要通过数字化、标准化、提供明确的质量信号等具体措施消除信息不对称。

1、推进估价数字化、标准化

目前估价行业已有的平台主要有两种形式,一种类似于淘宝,侧重信息展示和撮合其他机构交易,另一种类似京东,侧重于统一技术标准和资源共享。淘宝和京东的发展过程启示,平台化并不是简单的把线下的业务模式搬到线上,否则无法解决甚至可能放大信息不对称。

标准化是解决信息不对称的关键,已有业内人士提出培训标准化,而数字化是标准化等工作的基础。平台应采取:第一,推进数字化,以智能估价系统为骨干,实现从现场勘察、数字化信息、选取案例到生成报告的估价过程数字化,并使估价报告从封闭凝固向开放流动的转变,为知识变现打下基础;第二,建立知识体系和技术标准,以统一的参数、案例、算法甚至工作流程代替个人经验,通过标准化减少主观性和差异性,提高估价的科学性。

2、追溯检验估价结果,提供明确的质量信号

破解柠檬市场的关键在于向委托方提供明确的质量信号,如同真房源是贝壳找房的基础,估价结果是估价报告的核心,也是质量最重要的体现。过去由于其难以检验,造成估价精度如何始终是一笔糊涂账,也是陷入柠檬市场的根源。

它导致评判估价报告的硬标准缺失,本应由估价师掌握的估价结果话语权转移到强势的委托方及市场人员手中,导致估价结果干预、失真,滋生寻租空间,甚至使估价行业陷入“说你行你就行不行也行,说你不行就不行行也不行”的境地。

信息技术的发展使得此顽疾有望破解,而平台在这方面有与生俱来的优势,应借助信息技术定期进行追溯检验,用事实检验估价结果及影响其的参数的准确性,在此基础上建立以估价结果准确性为重点的质量评价体系,为委托方提供权威的质量信号。

3、建立对估价师评价体系

目前缺乏对作为实际工作承担主体的估价师个人的评价体系。既造成委托方难以充分了解相关的估价师,也制约了估价师向更高层次发展。估价数字化和下文的知识登记为个人评价提供了基础,平台应在此基础上建立对估价师个人评价体系。

(二)保护知识产权

作为知识型行业,知识是估价行业的血肉,好比贝壳找房耗时十年打造的房屋信息数据库“楼盘字典”。知识创造需要知识产权保护,而估价行业参数众多、可模仿性强的特点,使得知识产权保护非常棘手,近期火热的区块链技术带来了解决的可能。

区块链是一种以密码学方式保证的不可篡改和不可伪造的分布式账本、利用分布式节点共识算法来生成和更新数据的链式数据结构。区块链具有的数据有时间戳、介入速度快、公开可追溯、不可篡改等特点天然地契合知识产权保护的要求,并且在版权保护已有成功应用。

平台应采取以下措施:第一,知识登记。每个估价机构和估价师都可以将自己独创的方法思路、参数、案例、相关信息的详细资料提交,经过审核后进入平台的区块链数据库登记进行保护;第二,建立知识的价值体系。知识产权界定为知识变现、交易奠定了基础,但平台还需要建立知识的价值体系,也就是为每个知识赋予一个价值,为知识变现、交易提供参照,至于具体措施还有待进一步探索;第三,促进知识的应用。平台首先要强化对于知识的来源的审核,倒逼估价人员采用真实案例。其次,发挥看得见的手的作用,例如选取优秀的案例成为标准,在平台范围推广。

这些工作有以下作用:第一,技术创新积极性将会极大提高,创新将会不断涌现;第二,实现技术价值显化和量化,估价师的价值也会凸显,真正成为行业的主导力量;第三,更深层次的意义,为下文的实现业务贡献计量奠定基础。

(三)降低交易成本

目前已经先行者在努力推动平台模式及智能估价系统的建设,临的最大问题是各自为战、重复建设,导致成本高、在竞争中难以体现出优势,这是壮大平台必须打破的瓶颈。

TCE解决了哪种治理结构能做大蛋糕,但在实际中还需要明确如何分蛋糕的问题,产权理论(PRT)为此提供了启示。PRT的开创者哈特认为契约本身总是不完全的,这就给了签约的某一方事后“敲竹杠”的机会。因此,必须明确谁拥有事后的剩余控制权。谁拥有了剩余控制权,谁的事前专用性投资就有了保证,为了最大化总产出,剩余控制权应该安排给投资重要或者对总产出重要的一方。

贝壳找房的成功非常符合该理论。贝壳找房能够吸引从业者加入并进行合作的关键在于ACN模式,即对服务链条进行全流程的拆解、细化、估值、定价,根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣,它大大减少了交易成本,完全可以代替企业的生产组织功能,并且使平台模式下合作的收益大于之前单打独斗的收益。

因此估价行业应在知识登记的基础上对于产业链条进行全流程的拆解、细化、估值、定价,一方面为估价机构加盟平台提供明晰的产权保障,通过吸引估价机构加盟不断壮大平台;另一方面为生产要素组合、实现生产组织功能提供基础。

(四)创新机制

在减小主观性方面可采取交叉审核模式;在激励优胜劣汰方面可实行不同估价师“竞标”、“打擂”,这样既能更好地保护当事人的利益,也为估价行业开拓了更广阔的市场,当然要保证效果还需结合结果验证、奖惩机制等配合。

五、结语

本文应用经济学理论,整合了许多业内人士研究过的问题,建立了“信息不对称-资产专用性-交易成本-治理结构”的分析框架,论证了平台模式是未来行业主导治理结构,在研究方法和研究结论方面具有创新意义,对于其他相关行业研究也有一定的借鉴意义;将平台与柠檬市场等相关理论结合,在经济学理论方面也是创新性的探索。

希望本文的研究能为业内人士提供参考和启发,让更多同行了解经济学,但限于篇幅,还有很多问题还需要进一步探讨,也希望更多的业内人士能够共同参与研究。


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