【专业深读】2018年武汉市房地产市场分析

2018年,围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,武汉市制定发布了一系列差别化调控政策,土地市场从房企抢地到流拍、延期、终止挂牌增多、底价成交、国企、央企拿地,联合开发成为土地市场常态,房企拿地渐趋谨慎;新房供求关系出现逆转,成交量同比大幅下滑,市场价格相对平稳,刚需成为购房主力;写字楼和商业遇冷,总体呈现供大于求的局面。


一、土地市场:先热后凉,流拍频频


 (一) 总体概况


2018年的武汉土地拍卖市场从房企抢地到溢价率走低到底价成交到流拍频频,上半年还光芒万丈,下半年就唱起了“凉凉”。上半年,大牌房企厉兵秣马,齐聚武汉争相拿地,万科、世茂、金茂、龙湖、中建三局等房企均有斩获,中建三局一个月内连拿5宗地,一时风头无两。进入下半年,整个金融环境逐渐趋紧,房企资金压力逐渐加剧,观望态度明显,抢地、高溢价现象基本消失,流拍、延期现象屡屡出现,联合开发、底价成交亦成为常态。2018年武汉最后一次土地拍卖以3宗地撤牌,一宗地流拍收官,由此可见土地市场降温态势明显。


2018年武汉市共计成交土地169宗,累计成交土地面积1071.36万平方米,与2017年同期基本持平,规划建筑面积2925.49万平方米;累计成交金额1297.79亿元,比2017年同期减少16.55%。2018年楼面均价4436.13元/平方米,同比下降8.90%。


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图:2014年-2018年武汉土地成交情况


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图:2018年武汉月度成交土地面积和规划建筑面积


半年,武汉土拍政策持续从严,继续执行此前的提高竞买保证金、设置土拍细则、设置最高限价、出台一次性报价等政策,土拍市场的溢价率得到明显控制,仅2宗地触发熔断进入方案评比环节,较去年相比,高价地成交明显减少。进入三季度后,武汉土地市场一度遭遇寒冰,连续多宗优质地块流拍,延期、撤牌屡屡出现,10月份曾出现一波供地潮,月内共举行了8场土拍共25宗地挂牌,但最终仅成交15宗,有9宗地块延拍、1宗流拍。在东西湖、阳逻、南湖、硚口宗关、蔡甸这些热门区域均有地块流拍。


(二) 供求结构


用途结构。在供地结构方面,2018年出让地块仍以住宅用地为主。

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从各行政区来看。新洲区、洪山区和东新区在土地总成交面积上尤为抢眼,分别以164.46万平方米、148.54万平方米和147.75万平方米的成交量遥遥领先,新洲区的阳逻板块、洪山区的白沙洲板块、东新区的光谷东板块仍是开发商的争夺热点。东西湖区和东新区在总成交宗数上名列前茅,东西湖区年度成交地块达22宗,成为土地供应NO.1,东新区成交21宗,位列第二。临空港作为东西湖的热门区域,在2018年迎来了东原、北辰、葛洲坝、首开、铁建、金辉、华翔等新晋房企的进驻,多数房企为首次进驻东西湖。东新区作为武汉的“网红”,不断吸引高新企业进驻,随着区域配套逐步完善,楼市热度持续升温,2018年,光谷东区域吸引了小米、晨鸣、TCL、中粮、美桥、龙湖、碧桂园等房企的布局。随着武汉地铁11号线的通车,光谷东将逐步与主城区融为一体。洪山区在总成交金额上表现比较突出,累计成交价占土地成交总额的18.47%,达239.68亿元,居第一位,其累计成交面积占很大优势。江汉区紧随其后,4宗地的成交价高达148.44亿元,单价高的优质地块拉高了总成交金额。远城区中东西湖和新洲的因成交量大所以成交金额也居高不下。从区域结构来看。2018年成交土地中,从供地宗数和成交面积上来看,远城区成为土地供应的主战场,出让土地89宗,约556.57万平方米,但在成交金额上远不如主城区,仅401.19亿元;中心城区出让土地47宗,约280.93万平方米,出让面积约为远城区一半,但成交金额达715.63亿元;开发区出让土地33宗,约233.86万平方米,成交金额约180.97亿元。

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图:2018年各行政区土地成交面积、成交总价和成交宗数

房企结构。在2018年的武汉土地市场中,中建三局、万科、恒大成为“流量王”,其中,中建三局斩获7宗地块,分别位于武汉经济开发区、白沙洲、东西湖、左岭、新洲阳逻、光谷东,拿地金额78.69亿元,规划建筑面积达217.17万平方米;万科也摘得7宗地块,其中1宗位于硚口汉宜路,3宗位于东湖高新,3宗位于卓刀泉村二期;恒大拿下6宗地块,均位于汉南。其次,武汉地产在招拍挂市场拿下4宗地块;中铁、碧桂园、金茂和中粮均拿下3宗地块。此外,河南正商、深圳力高、中粮、德信等房企在2018年通过武汉公开市场拿地首次进驻武汉,而鑫苑、万隆、建发、弘阳等以收购并购曲线方式进驻武汉。


二、新房市场:供求逆转,价格平稳


(一) 住宅


1、 总体:

在“房住不炒”的长期基调下,武汉限贷、限购、限售、限价等政策频出,在全国率先试点刚需优先选房政策,并先后两次升级优选细则,上调房源比例、扩大价格和面积范围;提高首套房公积金贷款额度并全国开放;首创了大学生八折安居房及放款落户政策。与此同时,通过发布预售资金监管细则、加强商品房销售全过程监管通知、房企不得强制要求购房人提供“房查”资料、实名购买且不得重复更名等要求,加强了市场整治和监督。在多重组合拳的持续影响下,武汉楼市基本达到了稳地价、稳房价、稳预期的目标。


2018年武汉新建商品房成交20.79万套,同比下降21.71%,其中住宅成交16.64万套,占整个商品房成交套数的80.01%。新建商品房市场成交总面积为2184.16万平方米,同比下降15.11%,其中商品住宅成交面积为1804.30万平方米,占比82.61%。2018年武汉新建商品住宅成交套数居全国第二,连续八年居全国三甲。


 2、 供应:

市场供应方面,2018年新增住宅累计供应量达到2457.45万平方米,同比增长14.84%,主城区和远城区供应比约为1.7:1。


从月度走势看,武汉市住宅供应量呈现前低后高走势,供应量在不断加大。上半年供应相对不足,同比减少6.4%。第一季度新建住宅供应量为近五年以来的同期新低,第二季度供应节奏加快,在6月时供应量有一个小高峰,供求紧张情况有所缓解,但依然供不应求。下半年开始供应不足情况逐步改善,7月供应环比有所减少,但同比仍大幅增加。随着政府对市场及价格管控趋严以及开发商偿债压力加大,8月份和9月份开发商推盘节奏加快,市场供应不断增加,供求关系出现逆转。在市场持续乏力和项目回款的双重压力下,11月份开发商进一步加大推盘力度,住宅供应量在12月再创年内新高,现金为王已成为大多数房企的理念。


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图:2018年新建住宅供应面积


从地域上看,主城区一直是供应的主力,供应量占63.19%,接近总体供应的三分之二。除一月份外,主城区的供应面积均大于远城区的供应面积,在3月份主城区的供应面积占比超过八成,6月份的供应占比也接近八成。7月远城区供应大幅增加,而主城区供应回落,致使主城区住宅供应占比大幅降低,随后保持相对稳定状态。


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图:2018年主城区和远城区新建住宅供应量


3、 成交:


2018年全年商品住宅成交16.64万套,同比下降19.65%,成交面积为1464.77万平方米,同比下降29.35%。据统计,2018年武汉全年推出商品住宅约19万套,住宅推盘568次,较往年比去化率偏低,刚需项目和纯新项目占比上升,而高端及别墅洋房项目开盘去化率低于刚需盘,市场不断分化。总体来说,武汉新房市场整体供过于求,供需结构发生逆转;政策不断向刚需倾斜,刚需成为购房主力。


从月度走势来看,除2月份受春节假期影响,2018年7月之前,武汉新房市场供应量、成交量均呈不断上涨趋势,且多处于供不应求的局面。表现在市场上,全款,连夜排队现象蔓延,购房者现买房热潮。而2018年7月开始,随着调控政策的推进,全国楼市降温,武汉新房市场供求形势也出现逆转。虽然供应量、成交量依旧呈现出上涨趋势,但成交占比在不断缩小,纵使传统的楼市旺季金九银十,也未能挽救这一态势,金九供应量大增的情况下,成交量不升反降。年底开发商进一步加大推盘力度,同时武汉楼市优惠促销进一步蔓延,部分远郊盘、高地价盘、商业盘、有明显不利因素的楼盘悄然将精装修交付改为毛坯交付,变相降价。同时,在11月三环内置业热门区域刚需房源比例提高至100%,主城区成交出现一定回升,11月成交有所反弹,同比增加17.83%。


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图:2018年新建住宅成交套数及同比增长率

从城区来看,与2017年相比,2018年远城区的成交套数占比明显增加,中心城区和开发区的占比有所下降。2018年主城区成交量占比不到成交总量的一半,其中中心城区成交60647套,占成交总量的36.45%,成交量同比下滑39.96%;开发区成交13891套,占成交总量的8.35%,成交量同比下滑47.68%。而具有不限购优势的远城区全面发力,成交91824套,占成交总量的55.20%,成交量同比上涨15.52%。

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图:各城区新建住宅成交套数占比


从各行政区来看,排名前五的分别为洪山区、黄陂区、东西湖区、蔡甸区和新洲区,洪山区是唯一进入排名前五的主城区,而去年排名前五中主城区占3个,可以看到,远城区交通和配套的完善以及价格优势吸引了更多刚需置业的目光。2018年洪山区以20662套的成交量和184.86万平方米的成交面积独占鳌头,同比微降7.82%,该区域内以白沙洲板块作为三环内价格洼地最为活跃,成为刚需置业的首选区域。与主城区相比,不受限购影响的远城区成交较好,各区成交量同比均有提升,黄陂区同比微增8.88%,成交19995套,成交量排名居第二。作为离武汉主城区最近的新城区之一,东西湖区排名大幅提升位居第三,成交16765套,同比增长42.33%。蔡甸区和新洲区的表现也不俗,排名大幅提升至第四、第五,成交量同比上涨均超过四成,分别为46.98%和42.99%,同比增长率居第一、二位。作为不限购区域,蔡甸区和新洲区在售项目较多,备受刚需青睐。去年成交量第一的汉阳成交量大幅下跌,排名降至第七,价格劣势明显减少了刚需的热情。江夏区的成交量也由去年的第三跌至第六,东新区由第四跌至第十,此前,江夏区汤逊湖区域和东湖高新区域是大光谷刚需的主战场,随着刚需市场的转移以及供应的减少,成交量也大幅下跌。


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图:2018年各行政区新建住宅成交套数和面积


从供需比来看,2018年总供应面积2457.45万平方米,总需求面积1755.85万平方米,供需比为1.40。新建商品住宅市场在上半年一直处于相对供不应求的状态,下半年随着开发商推盘节奏的加快,供需结构发生逆转,金九时节供求比例达历史新高2.45。年底最后两个月开发商推盘力度进一步加大,供求比例依然处于高位。


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图:2018年新建住宅供需情况


从成交价格来看,2018年楼市虽然由暖转冷,但武汉市新房市场价格波动并不明显,除4月外,基本稳定在14000元/㎡左右。4月份价格波动较大与商品住宅成交结构有着莫大的关系,主城区成交均价12980元/平方米,较上月价格下跌了3418元/平方米,环比跌幅20.8%,主要受东西湖、白沙洲、光谷南等区域刚需项目集中成交且占比较大的影响。 9月、11月价格略有浮动,主要因非刚需盘的大量入市以及集中成交,拉高了整体成交均价。排除特殊因素,武汉新房市场价格整体稳中略涨,增速放缓。


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图:2018年主城区和远城区成交套数及成交均价


(二) 商办:供大于求


2018年武汉市写字楼和商业用房总体呈现供大于求的局面,市场成交较为冷静,与2017年相比成交套数和成交面积均大幅下降。


写字楼全年成交下跌明显,成交19071套,同比下降37.70%,成交面积132.33万平方米,同比下降38.66%。商业用房全年成交18822套,同比下降21.21%,成交面积134.27万平方米,同比下降19.16%。


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2018年写字楼成交方面,各行政区的成交套数和成交面积同比均有所下滑。在成交套数上,汉阳区继2017年之后再夺头筹,全年成交3857套,但同比下滑31.20%;江岸区排第二,全年成交2605套,同比下滑32.77%;东西湖区以2332套的成交量排名第三,与2017年同比基本持平;排名倒数第一和第二的汉南区和新洲区,成交套数不足一百。在成交面积上,汉阳区以24.60万平方米的成交面积夺得第一;其次是武昌区,成交面积19.05万平方米;江岸区排名第三,成交面积15.24万平方米;汉南区以0.33万平方米的成交面积垫底。


2018年商业用房成交方面,汉阳区和江岸区的表现非常抢眼,尤其是在整个市场成交套数和成交面积普遍下滑情况下,汉阳区和江岸区的成交套数和成交面积同比逆势上涨。在成交套数上,经开区成交3017套,位居第一,同比下滑9.67%;江岸区以2567套的成交套数排第二,同比增长13.68%;东新区成交2228套居第三,同比增长11.46%;汉阳区的同比增长幅度最大,以1758套的成交量排第四名,同比增长32.58%;汉南区以464套的成交套数垫底。在成交面积上,汉阳区以成交面积16.87万平方米拔得头筹,同比增长54.68%;其次是江岸区,成交面积16.14万平方米,同比增长16.02%;经开区排名第三,成交面积14.28万平方米,同比下滑8.11%;汉南区以2.98万平方米的成交面积垫底。


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图:2018年各行政区写字楼和商业成交套数

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图:2018年各行政区写字楼和商业成交面积

三、展望:基本平稳,稳中有进


从基本面来看,在市场回归理性的过程中,城市房地产市场价值将重新回归经济、产业、人口、资源等基本层面。作为国家中心城市,长江新城、长江主轴、四大国家产业基地规划建设被各路资本看好,2018年全年开工24个百亿级产业项目,新动能产业体系加速形成;2018年地铁7号线和纸坊线(27号线)开通,武汉地铁运营总里程达到305公里,2019年1月4日国家发改委公布《关于武汉市城市轨道交通第四期建设规划(2019-2024年)的批复》,2024年武汉地铁运营里程将达到606公里;2018年留汉创业就业大学毕业生40.6万,累计达70.7万。新兴产业规划和轨道交通布局将改变整个城市的发展格局,催生新兴房地产市场热点区域;高素质人口的增加将为房地产市场带来稳定的需求。


从政策面来看,在12月结束的中央经济工作会议上再一次强调要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。住房和城乡建设部也表示2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场政策的基本方向并未改变,因此,2019年出台房地产刺激政策的可能性不大,未来房地产调控政策将保持连续性及稳定性,预期2019年中央将给予地方政府一定的灵活性,以便于其结合自身的情况进行因城施策的调控,对前期不合理的行政调控手段进行纠偏。2019年房地产市场管理将更加注重精准调控和精细监管,武汉楼市政策制定仍将以新房限价和稳定刚需为主。


从金融信贷面来看,发改委12月发布的支持优质企业直接融资的通知,对优质地产公司的融资端减压隐喻了政策端的探底以及边际松动,无疑释放了融资环境有所放松的信号。在全国房贷利率普遍下调的情况下,2018年11月份武汉房贷利率出现“刹车”迹象,少数银行房贷利率出现下调5%-10%,12月份房贷利率下调进一步增加。房贷作为银行优质业务,如果市场未能积极响应,势必会引发更多银行加入下调行列,并迎来更高的下调幅度。2019年银行放款速度加快和利率上浮幅度进一步回调将势不可挡。


综合以上层面来看,在上述三大稳定的基调下,2019年武汉房地产市场将保持相对健康平稳发展。


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