【专业深读】2018年第三季度武汉市房地产市场分析报告

第三季度武汉市土地和住宅的供应量持续增加,土地市场上多次出现流拍和延期的现象,土地价格持续走低,在政策和资金双重压力下,房企进入现金为王时代,投资性需求退出市场。住宅市场价量起伏,主城区住宅成交均价有所下降,远城区住宅成交均价有所上涨,商办市场东湖高新区成交量一枝独秀。


一、土地市场:底价成交居多,房企回归理性

(一)总体概况

2018年第三季度武汉市共成交土地45宗,土地出让面积246.04万平方米,同比增长38.88%,累计成交规划建筑面积611.15万平方米,同比增长31.71%,累计成交243.65亿元,同比增长27.12%。本季度宗地成交数量、成交面积、成交金额环比增长幅度分别为65.09%、68.69%、75.35%,从绝对数量来看本季度土地供应量较为可观,楼面均价约为7484.66元/㎡,是去年同期的1.18倍,是上一季度的2.04倍。

纵观2018年第三季度武汉土地市场,延期拍卖、临时撤牌和地块流拍的现象频繁出现,绝大部分地块以底价成交,土地市场明显降温。

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图:近一年各月成交土地面积

  从季度内各月度的成交情况来看,7月土地成交面积21.13万平方米,成交金额12.36亿元, 8月份土地成交面积贡献最多,成交面积为129.73万平方米,成交金额96.21 亿元,9月成交金额贡献最多,土地成交面积95.18万平方米,成交金额135.07亿元。

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图:近一年各月规划面积

(二)供求结构

用途结构。本季度地块成交29宗纯住宅用地,成交面积占比76.89%,成交金额占比55.20%;成交9宗纯商服用地,成交面积占比8.23%,成交金额占比7.56%;成交2宗商住混合用地,成交面积占比7.71%,成交金额占比29.73%;另外,成交1宗住宅混合用地,1宗商服混合用地,1宗工业用地,1宗公共服务用地,1宗科教用地。在供地结构方面,本季度出让地块以纯住宅用地为主。

区域结构。2018年第三季度武汉市成交的45宗地块中,中心城区10宗,成交面积为37.12万平方米,开发区11宗,成交面积为79.13万平方米,远城区24宗,成交面积为129.79万平方米。本季度远城区土地成交量所占比例较大,基本集中在新洲区、江夏区、蔡甸区和汉南区,新洲区在成交面积上贡献最多,达45.49万平方米,蔡甸区本季度成交数量达7宗,不仅在宗数上占比最大,在成交金额上也有显著的贡献。另外,东新区土地成交面积最大,达到57.52万平方米。2018年第三季度武汉市各区土地成交面积分布图如下所示:

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图:2018年第三季度各区成交土地面积

(三)重点地块分析

9月20日汉正街中央服务区成交一宗住宅、商服、教育地块,该地块编号为P(2018)090号,面积为6.46万平方米,位于江汉区民权路以南、泰源街以北、花楼街以西、民族路以东,住宅容积率为6.78,起始楼面价14654.83元/平方米。该地块为汉正街中央服务区规划范围内,从整体规划来看,汉正街中央服务区共12个改造片区,包括银丰片、长江食品片、三特片、汉正街东片及沿江一号二期和汉正街天街片。该地块规划在3年时间,基本完成传统市场的棚户区改造,预计核心功能区内还能腾退出1000亩土地,届时汉正街中央服务区核心区将达到2000亩的开发规模。根据规划,汉正街中央服务区核心区内,需征收12个地块,涉及土地近2000亩、人口近10万。作为武汉的城市名片,汉正街是长江主轴的重要节点和现代服务业重要功能区,从目前整个汉正街中央服务区业态来看,目前汉正街中央服务区集结了复星、绿地、恒隆、嘉里以及花样年等品牌房企,其物业涵盖高层和小高层写字楼、酒店或行政公寓以及少量住宅产品。从汉正街民权路附近的二手房门店来看,片区内优质的二手房均价在18000元/平到20000元/平之间,20年以上房龄的房子均价13000元/平左右。

(四)总结

本季度土地供应量及成交较上一季度有所回升,纯住宅用地供应及成交量占据半壁江山,其中远城区贡献主要力量,但参与竞拍的企业数量有所减少,以往的争抢现象也有所退烧,土地溢价率明显下降,土地流拍数量也有所增加,部分土地流拍因拿地的性价比并不高,比如说总价较高或需要配建项目等,因此房企比较谨慎,加上受到回款周期加长的影响,拿地也会相对保守。

二、新房市场:金九供货暴增

(一)住宅

1、总体:成交回升,价格缓增

本季度武汉市新建商品房成交5.24万套,其中商品住宅4.12万套,占整个商品房成交套数的78.64%。新建商品房市场成交总面积为539.08万平方米,较上一季度有较大幅度的增长,其中住宅成交面积为442.99万平方米,占比82.17%。商品住宅成交面积同比下降13.49%,环比上升9.61%。成交价格方面,主城区的成交均价为17039元/平方米,环比上涨10.01%;远城区的成交均价为8869元/平方米,环比上涨0.78%。

2、供应:持续充足,环比上升,同比下降

市场供应方面,第三季度新建住宅供应754.48万平方米,环比上升45.77%。武汉楼市供应量持续充足,需求442.99万平方米,9月供需比例达到本季度最高点。第三季度入市楼盘有105个,比第二季度增加了7个,大部分住宅楼盘面积较大,洪山区、汉阳区、东西湖区、江夏区、新洲区、黄陂区的新增供应较大,新增楼盘数量均在10个以上,近一年来的新建住宅供应面积分布及供需比走势如下图所示:

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图:近一年新建住宅供应面积及供需比

从时间上来看,7月新增住宅面积172.89万平方米,占新建商品房供应总量的86.38%,8月新增住宅面积240.19万平方米,占新建商品房供应总量的79.24%,9月新增住宅面积341.4万平方米,占新建商品供应总量的82.33%;本季度供需比呈上扬趋势,且9月份的供需比达到本年度最高点。本季度商品住宅供应量占全市新建商品房供应总量的82.33%。

从城区上来看,7月供应面积环比减少22.1%,同比增长75.2%,其中主城区新增供应89.39万平方米,环比下降49.4%,同比增长71%,远城区供应环比增长85.1%,同比增长79.9%;8月环比增长38.9%,同比增长83.7%,其中主城区新增供应139.66万平方米,环比增长56.2%,同比增长69.6%,远城区环比增长20.4%,同比增长120.3%; 9月份环比增长45.1%,同比增长34.8%。

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图:近一年主城区和远城区新建住宅供应量

从片区上来看,7月主城区楼市活跃度降低,商品住宅供应量占到了全市总供应量的52%,供应大幅减少,汉口中心区片仅贡献12.7万平方米,而远城区供应大幅增长,其中蔡甸区供应量以21.6万平方米跃居供应榜首,东西湖片区以16.5万平方米位列全市第三;8月住宅供应主要集中在二环至三环及三环以外主城区,尤其是二七后湖片,以46.1万平方米位列榜首,关山片以17.7万平方米仅列第四位,而远城区供应大幅增长,其中黄陂的商品住宅供应量以30.9万方跃居供应第二;9月远城区楼市供应热度仍持续上涨。

   3、成交:量价起伏

从总体趋势来看,第三季度商品住宅共成交41199套,环比上升6.1%,同比下降20.87%。7月成交量大幅减少,但均价走高,8月成交量有所增长,均价走低,9月虽供应量有所增加但成交量仍然有大幅下滑,均价走低。主城区成交价格呈下降走势,远城区成交价格呈缓慢上涨趋势。

从月度走势来看,供应较上季度各月份均大幅增加,但7月商品住宅成交量大幅减少,住宅成交11581套,同比下降38.49%;8月供应较上月有大幅增长所以商品住宅成交量大幅上升,本月共推出19713套商品住宅,成交套数为16704套,供需基本平衡;9月供应大幅增长,但成交量大幅下降,共推出24163套商品住宅,实际成交套数为12914套,供大于求。

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图:近一年新建住宅成交套数

  从城区来看,第三季度中心城区成交面积137.49万平方米,占商品住宅总成交面积的31.04%;开发区成交面积33.16万平方米,占商品住宅总成交面积的7.49%;远城区成交面积272.34万平方米,占商品住宅总成交面积的61.48%。远城区成交面积比例大于中心城区与开发区成交面积之和。

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图:各城区新建住宅成交面积占比

  从成交价格来看,7月份主城区商品住宅成交均价受南湖、四新、青山古田等三环内刚需及部分优质项目大量成交且占比较大的影响,成交均价明显上涨,成交均价达到17435元/平方米,远城区成交均价8749元/平方米,较上月下跌569元/平方米;8月份主城区商品住宅成交均价17004元/平方米,较上月下跌431元/平方米,远城区成交均价8910元/平方米,较上月上涨160元/平方米;9月份主城区商品住宅成交均价16678元/平方米,较上月下跌324元/平方米,远城区成交均价有持续上涨的趋势。

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图:近一年武汉市主城区及远城区成交均价趋势

从各片区来看,中心城区中,除汉口中心片区成交均价有所下降,二七后湖、武昌中心、青山区、汉阳中心成交均价均有所上涨;远城区中,除黄陂、光谷新中心、南湖、东西湖片区成交均价有所下降,其他片区成交均价均有所上涨。

(二)商办

本季度写字楼成交套数4926套,成交面积34.6万平方米,商业楼成交套数5468套,成交面积37.54万平方米,商业成交面积及套数均大于写字楼成交面积及套数,其中8月的写字楼及商业的成交量及成交面积最高。写字楼套数及面积环比及同比均有所下降,商业成交套数及面积环比有所上升但同期相比有所下降。具体数据如下表所示:

表:第三季度各月商业和写字楼成交量(单位:套、㎡)

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商业用房成交中,经开区和江岸区以及东新区这三个区成交套数超过600套,东新区以1310套居第一,经开区成交698套,江岸区成交604套;新洲区以81套的成交量垫底。各区中,除了江汉区、青山区、经开区、江夏区、新洲区的成交套数环比有所下降,其余行政区的成交套数均有不同程度的上升,其中东新区和武昌区的增幅最为明显,分别高达351.72%及198.08%。

写字楼方面,从区域上来看,江岸区一枝独秀,写字楼成交套数达到978套,东西湖区以713套位列其次,其他区域成交套数分布不均,新洲区仅以20套位列最后。除汉阳区、黄陂区、蔡甸区、新洲区成交量环比有所下降以外,其他行政区写字楼的成交量均环比上升,其中上升幅度最大的三个区分别是:汉南区、东新区及江夏区。

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图:第三季度各行政区商业和写字楼成交

三、市场展望:进一步降温,回归理性

从宏观层面上看,在中央 “坚决抑制房价上涨”的定调下,从中央到地方均出台了抑制炒房和市场管控措施,包括限购、限贷、限房价到控地价等,在需求层面加强控制力度。从前文分析来看,武汉市房地产市场的分化仍在加剧,部分高价及性价比一般项目去化率不足一半,投资性需求正在退出市场。

从政府调控上看,武汉市房管局正式启动二手房交易房源信息挂牌,将有利于打击虚假房源、中介“吃差价”等现象,切实保障购房者利益。湖北省住建厅联合物价、工商、税务、银监等九部门印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》,拟从2018年7月至12月,在全省开展治理专项行动。9月10日,武汉房地产开发企业协会和武汉市公证协会印发《武汉市刚需无房家庭首次购买新建商品住房优先选房公证摇号规则指引(试行)》办法,武汉刚需优先选房摇号必须使用官方统一软件,使得摇号更加公平公开,保障了刚需购房者利益。政府调控是影响市场预期的主要因素,并也将对未来的房地产市场有持续性影响。

从金融供给侧看,10月7日,央行发布公告,称从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点, 2018年第3季度中国GDP同比增速将回落至6.6%,第四季度可能进一步回落,房地产调控的趋严将会导致房地产投资增速逐渐回落。

从需求层面看,随着武汉大学生购房八折政策落地,加上租购并举制度的逐步落实及刚需人群优先购房工作的推进,武汉房地产市场刚性需求有所缓解,而土地市场和新房市场供应持续增加,从本季度的土地、住宅及商办实际成交的数据可以看出需求有所起伏,尤其是9月,供应也未能刺激需求增加,反而较8月份有所下降,导致供需比例达到2018年的最高点。从成交数据分析,可大致推测2018年年末的需求会平稳增加,但整个市场仍然会持续供大于求的现象。

从价格层面看,目前受棚户区改造规模下降及房地产调控趋严以及银行信贷控制影响,部分二线城市房价加快回落,加上武汉市房地产市场供大于求的现状,房产已经逐渐失去了投资品的属性,虽然本季度房价有所起伏,但市场的持续稳定及冷静仍然是下一阶段的趋势。

综上所述,无论是宏观层面、政策调控层面,还是市场结构层面,武汉楼市处于短期内稳定与起伏并存、长期相对健康发展的状态。

说明:

1、远城区指的是江夏区、黄陂区、新洲区、蔡甸区和汉南区五个区;开发区指的是东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区;中心城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区和东西湖区,主城区包含中心城区和开发区。

2、数据来源:土地数据来源于武汉土地市场网、房地产成交数据来源于武汉房地产市场信息网







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